Rond de grachten en studentenhuisvesting nabij de TU Delft staan talloze vrije-sectorcontracten onder druk. Een recent arrest van de Hoge Raad heeft de ruimte voor verhuurders om huren automatisch op te hogen via de WOZ-waarde sterk beperkt, met gevolgen voor duizenden huishoudens in de regio.
Achtergrond van de zaak
Verhuurders pasten de laatste jaren WOZ-stijgingen direct toe op de huurprijs. Een toename van 15 procent in de WOZ-waarde leidde soms tot dezelfde procentuele huurverhoging, ongeacht inflatie of onderhoud. Huurders in wijken met veel expats en studenten begonnen hierover procedures te voeren.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft drie duidelijke lijnen uitgezet:
1. WOZ-koppeling is geen automatische rechtvaardiging
Een WOZ-stijging weerspiegelt vaak speculatieve marktwaarde, niet een werkelijke verbetering van het gehuurde. Een huurder hoeft niet de speculatieve premie te betalen die op de eigenaar rust.
2. Huurder mag verlangen naar onderbouwing per pand
Verhuurders moeten kunnen aantonen dat de WOZ-stijging samenhangt met daadwerkelijk gestegen kwaliteit, onderhoudsuitgaven of objectieve marktdynamiek in de buurt — niet enkel een papierjaarwaarde van de gemeente.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
WOZ-koppelingen zonder plafond of uitzonderingsclausule worden door de Hoge Raad als onredelijk bezwarend aangemerkt (artikel 6:233 BW). Dat maakt ze vernietigbaar — de huurder kan vorderen dat de clausule buiten toepassing wordt verklaard.
Gevolgen voor huurders in de regio
- Huurders met een WOZ-clausule kunnen ophogingen die boven inflatie + onderhoud uitkomen aanvechten
- Reeds betaalde "te hoge" verhogingen kunnen tot drie jaar terug worden teruggevorderd
- Huurders moeten schriftelijk bezwaar maken binnen zes weken na de aankondiging
- Bij geschil: gang naar Huurcommissie (gereguleerd) of kantonrechter (vrije sector) bij de Rechtbank Den Haag
Wat moeten verhuurders aanpassen?
Lopende huurcontracten:
- WOZ-koppeling herzien naar inflatie-plus-onderhoud-formule
- Schriftelijke onderbouwing klaar hebben bij toekomstige verhogingen
- Bij weerlegging van een huurder niet automatisch dreigen met opzegging — ook dat is na deze uitspraak risicovoller geworden
Bredere implicaties
De uitspraak past in een trend waarbij rechters meer en meer huurder-bescherming bieden in de vrije sector. Naar verwachting volgen in 2026 ook beperkingen op andere automatische verhogingsmechanismen (CPI-koppelingen zonder plafond, energieprijs-doorberekening) — politici hebben dit als wetgevingsthema voor 2027 genoemd.
Praktisch advies voor huurders
Heeft u in de afgelopen drie jaar een verhoging op basis van WOZ gehad die u onevenredig vond? Vraag de verhuurder om schriftelijke onderbouwing, bewaar alle correspondentie, en consulteer eventueel het Juridisch Loket Delft of een huurrechtadvocaat. U kunt ook terecht bij het Arslan-kantoor aan de Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (telefoon 070 - 4500 300). De drie-jaers terugvordertermijn (artikel 3:309 BW) gaat lopen vanaf het moment dat u redelijkerwijs van de onrechtmatigheid op de hoogte kon zijn.