Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.

Hoofdregel: Onderhuur Verboden

De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:

• Het geheel onderverhuren van uw woning
• Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
• Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
• Gratis in gebruik geven aan derden

Uitzondering: Onderhuur van een Deel

Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:

• U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
• U moet zelf in de woning blijven wonen
• De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter

Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.

Airbnb en Vakantieverhuur

Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:

Contractueel Verbod

• De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
• Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
• Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur

Gemeentelijke Regels

Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:

Gemeente	Regels (indicatief)
Amsterdam	Max 30 nachten/jaar, melden verplicht
Rotterdam	Vergunning vereist
Den Haag	Max 60 nachten/jaar
Utrecht	Registratie verplicht

Gevolgen van Illegale Onderhuur

Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:

1. Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
2. Ontruiming: U moet de woning verlaten
3. Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
4. Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
5. Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels

Toestemming Vragen

Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:

1. Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
2. Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
3. Noem het huurbedrag dat u vraagt
4. Vraag om schriftelijke bevestiging

Inwoning vs. Onderhuur

Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:

Aspect	Inwoning	Onderhuur
Definitie	Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren	Iemand huurt (een deel van) uw woning
Huurcontract	Geen apart contract	Onderhuurcontract
Huurbescherming	Beperkt	Ja, na 2 jaar sterke bescherming
Toestemming nodig	Meestal wel	Altijd

Rechten van de Onderhuurder

Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:

• Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
• Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
• Recht op redelijke huurprijs

Sociale Huurwoning

Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:

• Onderhuur is vrijwel altijd verboden
• Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
• Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
• Risico op boete en terugvordering huurtoeslag

Veelgestelde Vragen

Mag mijn partner bij mij intrekken?

Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.

Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?

Alleen met [schriftelijke toestemming](https://rechtshulpdelft.nl/encyclopedie/schriftelijke-opzegging-huur) van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.

Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?

Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.

Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?

Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.

Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn huurwoning via Airbnb verhuren als mijn verhuurder hier niets over zegt in het contract?** Nee, ook als het huurcontract niets vermeldt over onderhuur, is toestemming van de verhuurder verplicht volgens de wet (artikel 7:244 BW). Zonder schriftelijke toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract, zelfs als de verhuurder er nooit bezwaar tegen heeft gemaakt. Controleer altijd uw contract en vraag expliciet toestemming, ook voor incidentele verhuur. **Wat moet ik doen als ik een kamer wil onderverhuren aan een student?** Vraag eerst schriftelijke toestemming aan uw verhuurder, zelfs als u zelf in de woning blijft wonen. Leg uit wie de onderhuurder is, voor welke periode en tegen welk bedrag. Bij sociale huurwoningen is onderhuur vrijwel altijd verboden. Zonder toestemming kan de verhuurder het huurcontract ontbinden. Houd rekening met eventuele gemeentelijke regels voor kamerverhuur. **Kan ik mijn huurcontract verliezen als ik eenmaal zonder toestemming heb onderverhuurd?** Ja, de verhuurder kan naar de rechter stappen om uw huurcontract te laten ontbinden. Dit geldt ook als u al jaren zonder problemen onderverhuurt. Bij sociale huurwoningen kan onderhuurfraude zelfs leiden tot intrekking van uw inschrijving voor een woning. De rechter kijkt naar de ernst van de overtreding, maar het risico op ontruiming is reëel. **Hoeveel nachten per jaar mag ik mijn woning via Airbnb verhuren in Amsterdam?** In Amsterdam mag u uw woning maximaal 30 nachten per jaar verhuren via platforms zoals Airbnb. U bent verplicht dit te melden bij de gemeente en moet voldoen aan strenge voorwaarden, zoals het betalen van toeristenbelasting. Overtreding kan leiden tot boetes tot €20.500. Controleer altijd eerst uw huurcontract, want de verhuurder kan dit volledig verbieden. **Wat is het verschil tussen een inwoner en een onderhuurder?** Een inwoner (bijv. partner of familielid) woont bij u in zonder zelfstandig huurrecht en betaalt vaak geen huur. Een onderhuurder huurt (een deel van) uw woning en heeft een eigen huurovereenkomst met u. Voor onderhuur is altijd toestemming van de verhuurder nodig, terwijl inwoning meestal wel is toegestaan mits gemeld. Onderhuurders krijgen na 2 jaar huurbescherming, inwoners niet. **Kan ik mijn onderhuurder eruit zetten als mijn eigen huurcontract wordt opgezegd?** Als uw hoofdhuurcontract eindigt, eindigt automatisch ook het onderhuurcontract. U moet de onderhuurder schriftelijk opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn (meestal 1-3 maanden). Als de onderhuurder weigert te vertrekken, kunt u via de rechter ontruiming vorderen. Zonder toestemming van de verhuurder heeft de onderhuurder echter geen recht om te blijven. **Wat zijn de gevolgen als ik mijn sociale huurwoning illegaal onderverhuur?** Bij sociale huurwoningen zijn de gevolgen ernstig: uw huurcontract kan direct worden ontbonden, u verliest uw recht op huurtoeslag en de woningcorporatie kan u uitsluiten van toekomstige woningtoewijzing. Daarnaast riskeert u boetes en moet u eventuele illegale huurinkomsten terugbetalen. Woningcorporaties controleren actief op onderhuur via platforms zoals Airbnb. ### TL;DR Onderhuur en Airbnb-verhuur zijn in principe verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zelfs incidentele verhuur of het onderverhuren van een kamer kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract. Gemeenten hanteren strenge regels voor vakantieverhuur, en bij sociale huurwoningen zijn de consequenties nog zwaarder. Altijd toestemming vragen en afspraken schriftelijk vastleggen. ### Key Takeaways - Onderhuur is standaard verboden zonder toestemming van de verhuurder, zelfs voor een kamer of korte periode - Airbnb-verhuur valt onder onderhuur en is meestal niet toegestaan, ook niet 'af en toe' - Illegale onderhuur kan leiden tot ontbinding van het huurcontract, ontruiming en hoge boetes - Gemeenten hanteren eigen regels voor vakantieverhuur (bijv. max. 30 nachten in Amsterdam) - Bij sociale huurwoningen zijn de regels nog strenger en kan fraude leiden tot uitsluiting van woningtoewijzing