Onderhoudsplicht Verhuurder

Wat is de Onderhoudsplicht?

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden. Dit betekent dat gebreken die het woongenot beïnvloeden moeten worden verholpen. De onderhoudsplicht is vastgelegd in de wet en geldt voor alle verhuurders.

Verantwoordelijkheid Verhuurder

Onderdeel	Voorbeelden	Termijn Herstel
Constructie	Dak, fundering, gevels	Afhankelijk van urgentie
Installaties	CV-ketel, leidingen, elektra	Zo snel mogelijk bij storing
Gemeenschappelijk	Trappenhuis, lift, entree	Regelmatig onderhoud
Buitenwerk	Kozijnen, buitenschilderwerk	Periodiek (5-7 jaar)
Riolering	Hoofdriool, afvoeren	Bij verstopping: snel

Wat Valt Onder Groot Onderhoud?

• Dakreparaties en dakvervanging
• Gevelonderhoud en voegwerk
• Vervanging CV-ketel
• Renovatie badkamer/keuken (bij slijtage)
• Liftonderhoud
• Vervanging kozijnen

Reactietijd bij Gebreken

Verhuurder Doet Niets?

Als de verhuurder niet reageert:

1. Stuur een aangetekende brief met termijn
2. Dien klacht in bij de Huurcommissie
3. Vraag eventueel huurverlaging aan
4. Schakel de rechter in voor dwangsom
5. Of: zelf herstellen en kosten verhalen

Mag ik zelf repareren en de kosten verhalen?

Ja, als u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld en een redelijke termijn heeft gegeven. Bewaar alle bonnen.

Wie betaalt bij lekkage door oud dak?

De verhuurder. Het dak valt onder groot onderhoud. Schade aan uw spullen kunt u claimen bij de verhuurder.

Hoe lang mag een reparatie duren?

Dit hangt af van de aard van het gebrek. Bij ernstige gebreken moet de verhuurder snel handelen.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Wat moet ik doen als de verhuurder niet reageert op mijn melding van een gebrek?** Stuur eerst een aangetekende brief met een redelijke termijn (bijv. 2 weken) waarin u de verhuurder in gebreke stelt. Reageert hij nog steeds niet? Dien dan een klacht in bij de Huurcommissie of vraag een huurverlaging aan. In spoedgevallen kunt u de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, mits u bonnen bewaart en de verhuurder vooraf heeft geïnformeerd. **Hoe snel moet een verhuurder een lekkage repareren?** Een lekkage valt onder categorie B (urgent) en moet binnen 1 week worden verholpen. Bij ernstige lekkages (bijv. wateroverlast) kan dit zelfs binnen 24 uur (categorie A) gelden. Meld het gebrek altijd schriftelijk en houd de communicatie bij. Reageert de verhuurder niet tijdig? Volg dan de stappen voor klachtprocedure. **Mag de verhuurder mij verantwoordelijk stellen voor schade aan de CV-ketel?** Nee, tenzij u de schade opzettelijk of door grove nalatigheid heeft veroorzaakt. De CV-ketel valt onder de onderhoudsplicht van de verhuurder, inclusief vervanging bij slijtage. U bent alleen aansprakelijk voor kleine, dagelijkse gebruiksgebreken (bijv. ontluchten). Bij twijfel kunt u de Huurcommissie raadplegen. **Wat valt onder ‘klein onderhoud’ waar ik als huurder zelf voor moet zorgen?** Klein onderhoud omvat kleine reparaties die direct verband houden met normaal gebruik, zoals het vervangen van lampen, sluitringen van kranen, of het ontstoppen van afvoeren. Ook schilderwerk binnen (tenzij anders overeengekomen) en het onderhouden van tuin (indien van toepassing) vallen hieronder. Raadpleeg altijd uw huurcontract voor specifieke afspraken. **Kan ik de huur opschorten als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt?** Ja, maar alleen in uitzonderlijke gevallen en na schriftelijke waarschuwing. U moet eerst aantonen dat de verhuurder zijn plicht ernstig verzaakt (bijv. bij langdurige lekkage of schimmel). Opschorting kan leiden tot een conflict, dus overleg eerst met de Huurcommissie of een juridisch adviseur. Bewaar altijd bewijs van meldingen en gebreken. **Wie is verantwoordelijk voor schimmel in de woning?** De verhuurder is verantwoordelijk als de schimmel wordt veroorzaakt door bouwkundige gebreken (bijv. slechte isolatie of vochtproblemen). U moet wel aantonen dat u de woning goed ventileert. Meld schimmel direct schriftelijk en geef de verhuurder 6 weken (categorie C) om het te verhelpen. Bij gezondheidsrisico’s kan dit urgent worden. **Hoe kan ik bewijzen dat ik een gebrek heb gemeld aan de verhuurder?** Meld gebreken altijd schriftelijk (e-mail, brief of app met leesbevestiging) en bewaar een kopie. Noteer datum, tijd en inhoud van mondelinge meldingen. Maak foto’s of video’s van het gebrek en laat eventueel een onafhankelijke deskundige (bijv. bouwkundige) een rapport opstellen. Dit bewijs is cruciaal bij geschillen. ### TL;DR De verhuurder is wettelijk verplicht om de woning in goede staat te houden en gebreken tijdig te verhelpen. Huurders kunnen stappen ondernemen als de verhuurder niet reageert, zoals een klacht indienen bij de Huurcommissie of zelf reparaties laten uitvoeren. Spoedklussen moeten binnen 24 uur worden aangepakt, terwijl reguliere gebreken binnen 6 weken verholpen moeten zijn. ### Key Takeaways - De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud (dak, CV-ketel, gevels) en spoedreparaties (lekkages, verwarming). - Huurders moeten gebreken altijd schriftelijk melden en een redelijke termijn geven voor herstel. - Bij niet-nakoming kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, huurverlaging aanvragen of zelf repareren (met bewijs). - Klein onderhoud (lampen, kranen) is meestal voor rekening van de huurder, tenzij anders overeengekomen. - Bewaar altijd bewijs van meldingen, foto’s en communicatie om uw rechten te onderbouwen.