Indeplaatsstelling Bedrijfsruimte - Huurcontract Overdragen

Indeplaatsstelling Bedrijfsruimte - Huurcontract Overdragen

Indeplaatsstelling is het overdragen van een huurcontract aan een nieuwe huurder, met name bij bedrijfsruimte. Dit is vooral relevant bij verkoop van een onderneming of overdracht aan een opvolger.

Wat is Indeplaatsstelling?

Bij indeplaatsstelling treedt een nieuwe huurder in de plaats van de oorspronkelijke huurder:

• Het huurcontract loopt door
• Alle rechten en plichten gaan over
• De verhuurder krijgt een nieuwe contractspartij
• De oorspronkelijke huurder is bevrijd van verplichtingen

Wettelijk Recht op Indeplaatsstelling

Bij 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambacht) heeft de huurder een wettelijk recht op indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Dit geldt bij:

• Overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend
• Een redelijk belang van de huurder
• Waarborgen voor de verhuurder

Voorwaarden

De rechter toetst aan de volgende criteria:

1. Bedrijfsoverdracht

• Het bedrijf moet daadwerkelijk worden overgedragen
• Niet alleen het huurcontract
• Inclusief goodwill, inventaris, klantenbestand

2. Redelijk Belang Huurder

• Financieel belang (waarde van de zaak)
• Pensionering, ziekte, andere omstandigheden
• Zakelijke redenen voor overdracht

3. Waarborgen voor Verhuurder

• Financiële draagkracht opvolger
• Ervaring en vakbekwaamheid
• Voortzetting van de bedrijfsvoering

Procedure

1. Verzoek aan verhuurder: Schriftelijk, met gegevens van de opvolger
2. Informatie verstrekken: Businessplan, financiële gegevens, ervaring
3. Reactie verhuurder: Goedkeuring of weigering (met redenen)
4. Bij weigering: Naar de kantonrechter binnen 2 maanden
5. Rechterlijke machtiging: Rechter kan indeplaatsstelling toewijzen

Wanneer Mag de Verhuurder Weigeren?

Redelijke weigeringsgronden zijn:

• Onvoldoende financiële waarborgen opvolger
• Slechte reputatie of track record opvolger
• Voorgenomen wijziging van bestemming
• Eigen bedrijfsbelangen verhuurder

Onredelijke weigeringsgronden (geen goede reden):

• Wens om zelf een hogere huur te bedingen
• Persoonlijke voorkeuren zonder zakelijke grond
• Wens om het pand leeg te krijgen

Kosten en Vergoedingen

De verhuurder mag geen vergoeding vragen voor het verlenen van toestemming. Wel toegestaan zijn:

• Redelijke kosten voor onderzoek naar de opvolger
• Administratiekosten (beperkt)
• Kosten voor het opstellen van nieuwe contracten

Verschil met Contractsoverneming

Aspect	Indeplaatsstelling	Contractsoverneming
Wettelijk recht	Ja (bij 290-bedrijfsruimte)	Nee
Toestemming verhuurder	Kan via rechter worden afgedwongen	Altijd vereist
Bij weigering	Naar de rechter	Geen mogelijkheid

Kantoorruimte (230a-bedrijfsruimte)

Bij kantoren en overige bedrijfsruimte geldt geen wettelijk recht op indeplaatsstelling:

• Toestemming verhuurder altijd vereist
• Niet via rechter af te dwingen
• Contractuele afspraken zijn bepalend

Gevolgen voor de Oorspronkelijke Huurder

Na geslaagde indeplaatsstelling:

• Bevrijding van alle huurverplichtingen
• Geen aansprakelijkheid voor toekomstige huur
• Wel: eventuele bestaande schulden moeten worden afgewikkeld

Veelgestelde Vragen

Kan ik mijn webshop overdragen met indeplaatsstelling?

Alleen als er een fysieke locatie is die als 290-bedrijfsruimte kwalificeert. Een puur online bedrijf valt hier niet onder.

Moet mijn opvolger hetzelfde bedrijf voortzetten?

In principe wel. Een wezenlijk andere bestemming kan reden zijn voor weigering.

Wat als de verhuurder niet reageert?

Stuur een herinnering met termijn. Bij stilzwijgen kunt u naar de rechter.

Indeplaatsstelling beschermt ondernemers die hun zaak willen overdragen. Bereid het verzoek goed voor en onderbouw de kwaliteiten van uw opvolger.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Hoe werkt indeplaatsstelling precies bij de verkoop van mijn bedrijf?** Bij indeplaatsstelling draag je je huurcontract over aan de koper van je bedrijf. Je verzoekt de verhuurder schriftelijk om toestemming, waarbij je gegevens van de opvolger en bewijs van bedrijfsoverdracht (zoals goodwill en inventaris) overlegt. De verhuurder heeft 2 maanden om te reageren. Bij weigering kun je naar de kantonrechter, die de overdracht kan afdwingen als aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan. **Wat gebeurt er als mijn opvolger financieel niet sterk genoeg is?** De verhuurder mag indeplaatsstelling weigeren als de opvolger onvoldoende financiële draagkracht heeft. Zorg daarom voor een solide businessplan en financiële onderbouwing. Bij twijfel kun je een bankgarantie of borgstelling aanbieden. De rechter beoordeelt of de weigering redelijk is. Een professionele voorbereiding vergroot de kans op goedkeuring. **Kan ik indeplaatsstelling afdwingen bij een kantoorpand?** Nee, bij 230a-bedrijfsruimte (zoals kantoren) geldt géén wettelijk recht op indeplaatsstelling. Je bent volledig afhankelijk van de toestemming van de verhuurder. Check je huurcontract voor eventuele afspraken hierover. Bij weigering heb je geen juridische mogelijkheden om alsnog over te dragen. Onderhandel tijdig met de verhuurder. **Moet ik mijn verhuurder betalen voor het overdragen van het contract?** Nee, de verhuurder mag geen vergoeding vragen voor toestemming. Wel mag hij redelijke kosten in rekening brengen, zoals administratiekosten (max. €150-€200) of kosten voor het checken van de opvolger. Vraag altijd om een specificatie van de kosten. Onredelijke bedragen kun je betwisten bij de Huurcommissie of rechter. **Wat als mijn verhuurder de indeplaatsstelling onterecht weigert?** Bij onredelijke weigering kun je binnen 2 maanden naar de kantonrechter. De rechter toetst of de weigering gebaseerd is op zakelijke gronden (zoals financiële risico’s of reputatie). Verzamel bewijs, zoals correspondentie en het businessplan van je opvolger. Een advocaat of juridisch adviseur kan je helpen bij het indienen van het verzoek. **Blijf ik aansprakelijk voor de huur na indeplaatsstelling?** Nee, bij een geslaagde indeplaatsstelling ben je volledig bevrijd van toekomstige huurverplichtingen. Wel blijf je aansprakelijk voor eventuele openstaande schulden (zoals achterstallige huur of schade) tot het moment van overdracht. Zorg daarom voor een duidelijke afwikkeling van alle lopende verplichtingen vóór de overdracht. **Kan ik mijn huurcontract overdragen aan een familielid?** Ja, maar alleen als het familielid het bedrijf daadwerkelijk overneemt en voortzet. De verhuurder mag eisen dat het familielid voldoet aan dezelfde criteria als een externe opvolger (financiële draagkracht, ervaring). Een familierelatie alleen is geen garantie voor goedkeuring. Onderbouw het verzoek met een zakelijk plan. ### TL;DR Indeplaatsstelling biedt huurders van 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) het wettelijke recht om hun huurcontract over te dragen bij bedrijfsoverdracht. De verhuurder kan alleen weigeren op redelijke gronden, zoals onvoldoende financiële zekerheid van de opvolger. Bij weigering kun je naar de rechter. Voor kantoren (230a) geldt dit recht niet. ### Key Takeaways - Indeplaatsstelling is alleen mogelijk bij 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambacht) en vereist overdracht van het hele bedrijf, niet alleen het huurcontract. - De verhuurder mag alleen weigeren op redelijke gronden, zoals onvoldoende financiële draagkracht of ervaring van de opvolger. - Bij weigering kun je binnen 2 maanden naar de kantonrechter om de overdracht alsnog af te dwingen. - Voor kantoren en andere 230a-bedrijfsruimte geldt géén wettelijk recht op indeplaatsstelling; toestemming van de verhuurder is altijd vereist. - Na geslaagde indeplaatsstelling ben je als oorspronkelijke huurder niet meer aansprakelijk voor toekomstige huurverplichtingen.