Huurverhoging: regels, maximale percentages en bezwaar maken
Uw verhuurder wil de huur verhogen. Maar mag dat zomaar? En hoeveel mag de huur maximaal stijgen? De regels voor huurverhoging verschillen voor sociale huur en vrije sector. In dit artikel leest u wat de maximale huurverhoging is, hoe u bezwaar kunt maken en wat uw rechten zijn.
Huurverhoging bij sociale huurwoningen
Bij sociale huurwoningen (huurprijs tot circa €880 per maand in 2026) gelden wettelijke maxima voor de jaarlijkse huurverhoging:
Maximale huurverhoging 2026
| Inkomen huishouden | Maximale verhoging |
|---|---|
| Tot en met €52.753 (meerpersoonshuishouden) | 5,8% (inflatie + 1%) |
| Boven €52.753 | €50 of €100 extra (inkomensafhankelijke hogere huurverhoging) |
Let op: de exacte percentages worden jaarlijks vastgesteld door de minister. Check de actuele percentages op rijksoverheid.nl.
Regels
- De huurverhoging mag slechts eenmaal per 12 maanden plaatsvinden
- De verhuurder moet u minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk informeren
- De huur mag nooit boven de maximale huurprijs uitkomen (berekend via het woningwaarderingsstelsel/puntensysteem)
- De verhoging gaat doorgaans in per 1 juli
Huurverhoging bij vrije sector woningen
Bij vrije sector woningen (huurprijs boven de liberalisatiegrens) gelden andere regels:
- Sinds 2024 geldt ook voor de vrije sector een maximale huurverhoging: het laagste van inflatie + 1% of de CAO-loonontwikkeling + 1%
- De verhoging moet in het huurcontract zijn geregeld (indexeringsclausule)
- De verhuurder moet de verhoging tijdig aankondigen
Bezwaar maken tegen huurverhoging
Bij sociale huur
Als u het niet eens bent met de huurverhoging, kunt u:
- Bezwaar maken bij de verhuurder: stuur een brief waarin u aangeeft waarom u het niet eens bent
- Huurcommissie: als de verhuurder uw bezwaar afwijst, kunt u binnen 4 maanden na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie
- De Huurcommissie toetst of de verhoging aan de wettelijke regels voldoet
Bij vrije sector
Bij vrije sector kunt u bezwaar maken als:
- De verhoging boven het wettelijk maximum ligt
- Er geen indexeringsclausule in het contract staat
- De verhoging niet tijdig is aangekondigd
U kunt geschillen voorleggen aan de kantonrechter.
Huurverlaging
In sommige gevallen kunt u juist om een huurverlaging vragen:
- Inkomensdaling: als uw inkomen aanzienlijk is gedaald, kunt u bij woningcorporaties een huurverlaging aanvragen
- Te veel punten: als de huur hoger is dan de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem
- Gebreken: bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder de huur met meer dan het maximum verhogen?
Nee, de verhuurder is gebonden aan de wettelijke maxima. Een hogere verhoging is niet rechtsgeldig. U hoeft het meerdere niet te betalen en kunt bezwaar maken bij de Huurcommissie of kantonrechter.
Wat als ik de huurverhoging niet betaal?
Als u bezwaar maakt, betaalt u de oude huurprijs door totdat er een uitspraak is. Als u zonder bezwaar niet betaalt, loopt u het risico op een incassoprocedure.
Telt de huurverhoging ook over servicekosten?
Nee, de jaarlijkse huurverhoging geldt alleen over de kale huurprijs, niet over servicekosten. Servicekosten worden apart afgerekend op basis van werkelijke kosten.
Kan ik de huurverhoging weigeren?
U kunt de huurverhoging weigeren door bezwaar te maken. Zolang het bezwaar loopt, betaalt u de oude huur. Als de Huurcommissie of rechter de verhoging toewijst, moet u alsnog betalen (met terugwerkende kracht).