Huurprijs Sociale Huur - Het Puntensysteem Uitgelegd
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel puntensysteem genoemd, bepaalt de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen. Elke woning krijgt punten op basis van kenmerken, en deze punten bepalen de maximale huur.
Wat is het Puntensysteem?
Het WWS is een objectieve methode om de kwaliteit van een huurwoning te meten:
- Elk woningkenmerk levert punten op
- Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs
- Geldt voor sociale huurwoningen (tot €879,66 in 2024)
- Met de Wet Betaalbare Huur wordt dit uitgebreid naar middenhuur
Welke Kenmerken Leveren Punten Op?
| Kenmerk | Punten (indicatief) |
|---|
| Oppervlakte woonruimte | 1 punt per m² |
| Oppervlakte overige ruimtes | 0,75 punt per m² |
| Verwarming | 2-3 punten |
| Energielabel | -15 tot +44 punten |
| Keuken | 0-10 punten |
| Sanitair | 0-12 punten |
| Buitenruimte (balkon/tuin) | 2-15 punten |
| WOZ-waarde | Variabel (ca. 1 punt per €12.000) |
Punten naar Huurprijs
De Huurcommissie publiceert jaarlijks een tabel die punten omzet naar maximale huur. Enkele voorbeelden (2024):
| Punten | Maximale kale huur |
|---|
| 80 punten | ca. €440 |
| 100 punten | ca. €560 |
| 120 punten | ca. €680 |
| 140 punten | ca. €800 |
| 147+ punten | Boven liberalisatiegrens |
De Liberalisatiegrens
In 2024 ligt de liberalisatiegrens bij €879,66 (ca. 147 punten):
- Onder de grens: Sociale huur, puntenstelsel bindend
- Boven de grens: Vrije sector, huurprijs vrij
Energielabel en Punten
Het energielabel heeft grote invloed op de punten:
| Label | Effect op punten |
|---|
| A++++ tot A+ | +30 tot +44 punten |
| A | +22 punten |
| B | +14 punten |
| C | +8 punten |
| D | +4 punten |
| E | 0 punten |
| F | -5 punten |
| G | -15 punten |
Zelf Punten Berekenen
U kunt zelf een indicatie krijgen van de punten:
- Gebruik de Huurprijscheck op huurcommissie.nl
- Meet alle ruimtes nauwkeurig op
- Bepaal het energielabel
- Zoek de WOZ-waarde op (via WOZwaardeloket.nl)
Huurprijs Laten Toetsen
Denkt u dat uw huur te hoog is?
- Binnen 6 maanden na aanvang: Toetsing met terugwerkende kracht tot aanvang huur
- Na 6 maanden: Verlaging gaat in per datum verzoek
- Procedure: Via Huurcommissie (kosten €25)
Wet Betaalbare Huur (2024)
De nieuwe wet breidt het puntenstelsel uit:
- Geldt ook voor middenhuur (tot ca. 186 punten)
- Meer woningen onder huurprijsbescherming
- Strengere regels voor vrije sector
Veelgestelde Vragen
Waar vind ik de puntentelling van mijn woning?
De verhuurder moet deze op verzoek verstrekken. Anders kunt u de Huurcommissie vragen om een puntentelling.
Kan de verhuurder meer vragen dan de maximale huur?
Nee, bij sociale huur is de maximale huur bindend. Vraagt de verhuurder meer, dan kunt u dit laten toetsen.
Telt een berging mee voor de punten?
Ja, als overige ruimte (0,75 punt per m²).
Het puntenstelsel beschermt huurders tegen te hoge huren. Controleer of uw huur past bij de punten van uw woning.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.
## Veelgestelde vragen
**Hoe kan ik controleren of mijn huurprijs klopt volgens het puntensysteem?**
Gebruik de officiële Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie (huurcommissie.nl). Vul alle gegevens van uw woning in, zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. De tool berekent automatisch het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs. Als uw huidige huur hoger is, kunt u een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie (kosten €25). Doe dit binnen 6 maanden na aanvang van de huur voor terugwerkende kracht.
**Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert de puntentelling te geven?**
U heeft recht op de puntentelling van uw woning. Vraag deze eerst schriftelijk aan uw verhuurder. Reageert hij niet of weigert hij? Dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie voor een officiële puntentelling. De Huurcommissie kan de verhuurder verplichten de gegevens te verstrekken. Als de huur te hoog blijkt, kunt u direct een verzoek tot huurverlaging indienen. Bewaar altijd kopieën van uw correspondentie.
**Hoe werkt het puntensysteem voor een woning met een slecht energielabel?**
Een slecht energielabel (F of G) verlaagt het aantal punten en daarmee de maximale huurprijs. Bij label G trekt u bijvoorbeeld 15 punten af. Dit kan honderden euro’s schelen in de maandhuur. U kunt de verhuurder vragen energiebesparende maatregelen te nemen (bijv. isolatie of zonnepanelen). Als de verhuurder weigert, kunt u via de Huurcommissie een lagere huur afdwingen op basis van het huidige label.
**Geldt het puntensysteem ook voor een tijdelijk huurcontract?**
Ja, het puntensysteem geldt voor alle sociale huurwoningen, ongeacht het type contract (tijdelijk of vast). De maximale huurprijs is gebaseerd op de punten, niet op de duur van het contract. Let op: bij tijdelijke contracten mag de verhuurder na afloop een hogere huur vragen als de woning meer punten krijgt (bijv. door verbouwingen). Controleer altijd de puntentelling bij contractverlenging.
**Wat verandert er precies met de Wet Betaalbare Huur in 2024?**
De Wet Betaalbare Huur breidt het puntensysteem uit naar middenhuurwoningen (tot ca. 186 punten, ca. €1.100 huur). Woningen met 143-186 punten vallen nu onder huurprijsbescherming, waardoor verhuurders niet zomaar hoge huren kunnen vragen. Ook worden de regels voor vrije sectorwoningen strenger: bij nieuwe contracten moet de verhuurder aantonen dat de huur marktconform is. Check of uw woning onder de nieuwe regels valt.
**Kan ik een huurverlaging krijgen als mijn woning minder waard is geworden?**
Ja, als de WOZ-waarde van uw woning daalt, kan dit leiden tot minder punten en een lagere maximale huurprijs. De WOZ-waarde telt mee in de puntentelling (ca. 1 punt per €12.000). Vraag een recente WOZ-beschikking op bij uw gemeente en vergelijk deze met de waarde die bij uw puntentelling is gebruikt. Bij een lagere waarde kunt u een herberekening aanvragen bij de Huurcommissie.
**Wat gebeurt er als mijn woning meer dan 147 punten heeft?**
Bij 147 punten of meer valt uw woning boven de liberalisatiegrens (€879,66 in 2024) en geldt het puntensysteem niet meer. De verhuurder mag dan een vrije huurprijs vragen. U heeft geen recht op huurprijsbescherming, tenzij uw inkomen laag is en u in aanmerking komt voor huurtoeslag. Let op: met de Wet Betaalbare Huur kunnen woningen tot 186 punten alsnog onder het puntensysteem vallen. Check de actuele regels.
### TL;DR
Het puntensysteem bepaalt de maximale huurprijs van sociale huurwoningen op basis van woningkenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. In 2024 geldt het tot €879,66 (147 punten), maar de Wet Betaalbare Huur breidt dit uit naar middenhuur. Controleer altijd of uw huur klopt via de Huurcommissie en vraag een verlaging aan als deze te hoog is.
### Key Takeaways
- Elke sociale huurwoning krijgt punten op basis van kenmerken zoals grootte, energielabel en voorzieningen – deze bepalen de maximale huurprijs.
- De liberalisatiegrens ligt in 2024 bij €879,66 (ca. 147 punten); boven deze grens geldt geen huurprijsbescherming meer.
- Met de Wet Betaalbare Huur (2024) vallen meer woningen (tot 186 punten) onder het puntensysteem, waardoor middenhuurwoningen ook huurprijsbescherming krijgen.
- U kunt uw huur laten toetsen via de Huurcommissie als u vermoedt dat deze te hoog is – dit kost €25 en kan leiden tot een verlaging.
- Een slecht energielabel verlaagt het aantal punten en daarmee de maximale huurprijs, terwijl een goed label juist extra punten oplevert.