Gedeeltelijke Onderhuur in Delft

Gedeeltelijke onderhuur is een populaire optie in Delft, waar de hoofdhuurder een deel van de huurwoning deelt met een onderhuurder, terwijl hij of zij zelf in de woning blijft. Dit is ideaal voor studenten aan de TU Delft of jonge professionals die kosten willen delen in een krappe huurmarkt, maar het vereist zorgvuldige naleving van het lokale en nationale huurrecht om geschillen te vermijden.

Wat is Gedeeltelijke Onderhuur?

Binnen het Nederlandse huurrecht staat gedeeltelijke onderhuur voor het geval dat de hoofdhuurder een kamer of specifiek gedeelte van de woning verhuurt aan een onderhuurder, zonder de hele woning op te geven. Denk aan het delen van een studentenhuis in de binnenstad van Delft. De hoofdhuurder blijft de rest van de woning gebruiken en draagt de primaire verantwoordelijkheid naar de verhuurder toe.

In een studentenstad als Delft, met hoge huurprijzen rond de TU Delft, helpt deze constructie bij het verdelen van uitgaven. Toch loert gevaar voor misverstanden over gedeelde faciliteiten zoals de keuken of woonkamer, of overtreding van de leasevoorwaarden. In tegenstelling tot volledige onderhuur, waar de hoofdhuurder tijdelijk vertrekt, blijft hij of zij hier de hoofdgebruiker.

Wettelijke Basis van Gedeeltelijke Onderhuur

De kaders voor gedeeltelijke onderhuur vind je in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name de bepalingen rond huur. Centraal staat artikel 7:266 BW, dat vereist dat onderhuur enkel mag met expliciete schriftelijke goedkeuring van de verhuurder. Zonder dit is de regeling nietig, en kan de verhuurder de hoofdhuurder aansprakelijk stellen voor contractbreuk, mogelijk leidend tot beëindiging van de hoofdhuur.

Voor huurwoningen gelden ook de Woningwet en Leegstandwet, die huurders extra waarborgen bieden. In Delft moet toestemming specifiek zijn; een vage clausule in het contract is vaak onvoldoende. Weigert de verhuurder, dan kun je via de Rechtbank Den Haag onder voorwaarden toch toestemming eisen, zoals bij tijdelijke onderhuur zonder hinder (artikel 7:271 BW). Daarnaast verplicht artikel 7:220 BW de huurder tot zorgvuldig beheer van de woning, zodat gedeeltelijke onderhuur geen schade of overlast veroorzaakt. De Handhavingsrichtlijn van de Gemeente Delft kan limieten stellen aan het aantal onderhuurders in huurpanden, vooral in woonwijken.

Praktische Voorbeelden van Gedeeltelijke Onderhuur

Neem Anna, die een appartement van 80 m² huurt in de wijk Poptahof in Delft en een kamer van 15 m² verhuurt aan haar medestudente Lisa aan de TU Delft. Na akkoord van de verhuurder voor deze tijdelijke setup, tekenen ze een onderhuurovereenkomst met afspraken over huurbedrag en gebruik van keuken en badkamer. Dit illustreert succesvolle gedeeltelijke onderhuur in een Delftse context.

Een negatief geval: Tom huurt een rijtjeshuis in Delft en verhuurt twee kamers aan expats zonder toestemming. Buren melden geluidsoverlast aan de Gemeente Delft, die dit doorgeeft aan de verhuurder. Gevolg: ontbinding van de huurovereenkomst op basis van artikel 7:266 BW. Tom zet de expats eruit en krijgt te maken met claims op schadevergoeding.

Bij kortdurende verhuur zoals via Airbnb van een kamer, telt dit vaak als gedeeltelijke onderhuur, maar met strengere eisen onder de Wet op de tijdelijke verhuur. Zie ook ons artikel over Onderhuur en Airbnb in Delft - Wat Mag Wel en Niet? voor de lokale grenzen.

Rechten en Plichten bij Gedeeltelijke Onderhuur

De rechten en plichten verdelen zich over verhuurder, hoofdhuurder en onderhuurder.

Verhuurder: Mag schriftelijke toestemming eisen en weigeren bij risico op waardevermindering of hinder. Moet wel redelijk oordelen over verzoeken.
Hoofdhuurder: Mag onderhuren als goedgekeurd, maar moet de onderhuurder controleren en een heldere overeenkomst opstellen. Blijft liable voor huur en beschadigingen (artikel 7:267 BW).
Onderhuurder: Heeft aanspraak op de afgesproken ruimte, maar moet zich gedragen als een standaard huurder. Bij ruzies kan hij de hoofdhuurder dagvaarden, niet rechtstreeks de verhuurder. Voor advies in Delft: wend je tot het Juridisch Loket Delft.

Bij conflicten kunnen de Huurcommissie of de kantonrechter bij de Rechtbank Den Haag helpen. De onderhuurder heeft minder bescherming; bij einde van de hoofdhuur stopt de onderhuur mee (artikel 7:269 BW).

Vergelijking: Gedeeltelijke vs. Volledige Onderhuur

Aspect	Gedeeltelijke Onderhuur	Volledige Onderhuur
Bewoning door hoofdhuurder	Ja, deels	Nee, tijdelijk volledig afwezig
Toestemming vereist	Ja, schriftelijk (art. 7:266 BW)	Ja, schriftelijk
Bescherming onderhuurder	Beperkt, geen hoofdcontract	Beperkt, maar langer mogelijk
Risico's	Overlast in gemeenschappelijke ruimtes	Schade tijdens afwezigheid

Veelgestelde Vragen over Gedeeltelijke Onderhuur

Kan ik gedeeltelijke onderhuur doen zonder toestemming van de verhuurder?

Nee, volgens artikel 7:266 BW is schriftelijke toestemming verplicht. In Delft kun je bij weigering advies inwinnen bij het Juridisch Loket Delft of de Rechtbank Den Haag om dit aan te vechten.

## Veelgestelde vragen **Mag ik een kamer in mijn huurwoning in Delft onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder?** Nee, dit is niet toegestaan. Volgens artikel 7:266 BW is schriftelijke toestemming van de verhuurder verplicht voor gedeeltelijke onderhuur. Zonder deze toestemming riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst en eventuele schadeclaims. In Delft kun je bij weigering juridisch advies inwinnen bij het Juridisch Loket of de Rechtbank Den Haag om de weigering aan te vechten, maar alleen als de verhuurder onredelijk handelt. **Wat zijn de risico’s als ik toch onderverhuur zonder toestemming?** Als je zonder toestemming onderverhuurt, kan de verhuurder je huurovereenkomst ontbinden op basis van contractbreuk. Je loopt het risico op juridische stappen, waaronder schadevergoeding voor eventuele overlast of schade. Ook kan de gemeente Delft ingrijpen bij klachten van buren, vooral als er sprake is van geluidsoverlast of te veel onderhuurders in een woning. De onderhuurder kan bovendien zonder waarschuwing het huis uit gezet worden. **Hoe vraag ik toestemming voor gedeeltelijke onderhuur aan mijn verhuurder?** Stuur een schriftelijk verzoek naar je verhuurder met duidelijke informatie over de onderhuurder, de duur van de onderhuur, de kamer die verhuurd wordt en afspraken over gemeenschappelijke ruimtes. Leg uit waarom je onderverhuurt en hoe je overlast voorkomt. In Delft is het verstandig om ook de Handhavingsrichtlijn van de gemeente te raadplegen. Bewaar het antwoord van de verhuurder schriftelijk voor je administratie. **Wat moet er in een onderhuurovereenkomst staan?** Een goede onderhuurovereenkomst bevat minimaal: namen van hoofdhuurder en onderhuurder, huurbedrag en betalingstermijn, duur van de onderhuur, welke ruimtes worden verhuurd, afspraken over gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, badkamer), regels voor overlast en onderhoud, en voorwaarden voor beëindiging. In Delft is het extra belangrijk om afspraken over geluid en schoonmaak vast te leggen om conflicten te voorkomen. **Kan de verhuurder zomaar weigeren om toestemming te geven voor onderhuur?** De verhuurder mag weigeren als er gegronde redenen zijn, zoals risico op overlast, te veel onderhuurders of waardevermindering van de woning. De weigering moet wel redelijk zijn. In Delft kun je bij een onredelijke weigering via de Rechtbank Den Haag (artikel 7:271 BW) alsnog toestemming afdwingen, bijvoorbeeld bij tijdelijke onderhuur zonder hinder. Het Juridisch Loket Delft kan je hierbij helpen. **Wat gebeurt er met de onderhuur als mijn hoofdhuurovereenkomst eindigt?** Als je hoofdhuurovereenkomst eindigt, eindigt automatisch ook de onderhuurovereenkomst (artikel 7:269 BW). De onderhuurder heeft geen recht om in de woning te blijven en moet vertrekken. Je bent verplicht dit tijdig aan de onderhuurder te melden. In Delft kun je bij conflicten terecht bij de Huurcommissie of de kantonrechter voor een spoedige ontruiming. **Mag ik een kamer in mijn huurwoning via Airbnb verhuren?** Dit valt onder gedeeltelijke onderhuur, maar is in Delft vaak aan strengere regels gebonden. Je hebt schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig en moet voldoen aan de Wet op de tijdelijke verhuur. Daarnaast kunnen er lokale regels gelden, zoals een maximum aantal verhuurdagen per jaar. Check altijd de voorwaarden van je huurovereenkomst en de Handhavingsrichtlijn van de gemeente Delft om boetes te voorkomen. ### TL;DR Gedeeltelijke onderhuur in Delft is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst en juridische stappen. Zorg voor een duidelijke onderhuurovereenkomst en houd rekening met lokale regels en de rechten van zowel hoofdhuurder als onderhuurder. ### Key Takeaways - Schriftelijke toestemming van de verhuurder is verplicht voor gedeeltelijke onderhuur (artikel 7:266 BW). - Zonder toestemming riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst en schadeclaims. - Een onderhuurovereenkomst moet duidelijke afspraken bevatten over gebruik van ruimtes, betaling en overlast. - De onderhuur eindigt automatisch als de hoofdhuurovereenkomst stopt (artikel 7:269 BW). - In Delft gelden extra regels voor onderhuur, vooral bij tijdelijke verhuur zoals Airbnb.