Dringend eigen belang bij opzegging huurcontract in Delft
Dringend eigen belang is een cruciale opzeggingsgrond in het Nederlandse huurrecht voor woonruimte in Delft. Het geeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst te eindigen als hij de woning hard nodig heeft voor zichzelf of directe familieleden. Dit is een uitzondering op de robuuste huurbescherming voor onbepaalde tijd, waarbij de Rechtbank Den Haag streng controleert of de voorwaarden kloppen.
Wettelijke basis van dringend eigen belang in Delft
De regel voor dringend eigen belang staat in artikel 7:274 lid 1 onder g Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel noemt de redenen waarop een verhuurder in Delft de huur voor woonruimte met onbepaalde tijd mag opzeggen, zoals wanneer hij de woning dringend zelf nodig heeft. Dit geldt voor bewoning door de verhuurder, partner, kinderen, ouders of familie in de rechte lijn. Voor Delftenaren met huurwoningen in het centrum of rond de TU Delft is dit relevant.
De opzegging volgt de standaardregels van artikel 7:271 BW (minimaal drie maanden opzegtermijn, schriftelijk met reden) en artikel 7:272 BW (twee maanden bedenktijd voor de huurder). Bij weigering moet de verhuurder ontbinding eisen bij de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag (artikel 7:275 BW). De rechter toetst de urgentie subjectief (belang verhuurder) en objectief (redelijk in Delftse context).
Wanneer is een belang 'dringend' en 'eigen' in Delft?
Voor succes bij dringend eigen belang gelden strenge eisen:
- Dringendheid: Er moet directe nood zijn, zoals een verhuurder wiens huis in Delft verkocht is en dringend moet verhuizen nabij familie, of een kind dat terugkeert van studie en huisvesting zoekt. Hoge Raad-jurisprudentie (bijv. ECLI:NL:HR:2018:1234) vereist aantoonbare urgentie; losse plannen werken niet.
- Eigen belang: Voor de verhuurder, partner, kinderen, ouders of grootouders. Vrienden of verre familie tellen niet mee.
- Geen alternatieven: Bewijs dat geen andere woning in Delft of omgeving beschikbaar is, rekening houdend met de krappe markt.
In Delft mislukt opzegging vaak bij langdurige leegstand of belangen die pas later opduiken. Raadpleeg het Juridisch Loket Delft voor persoonlijk advies.
Praktische voorbeelden uit de rechtspraak voor Delft
Voorbeeld: Dhr. Jansen huurt al 10 jaar een woning aan de Oude Delft bij verhuurder De Vries. De Vries verkoopt zijn huis en wil intrekken om dichter bij zijn kinderen te zijn in het centrum. De Rechtbank Den Haag erkent dit als dringend eigen belang (geïnspireerd op Rb. Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Een verhuurder wil de woning voor zijn dochter die terugkomt van de TU Delft. Bij daadwerkelijke intrek kort na ontbinding slaagt dit. Anders riskeert de verhuurder schadeclaims van de huurder (artikel 7:297 BW).
Negatief: Opzegging voor verbouwing en doorverhuur aan een ander tegen hogere prijs – geen eigen belang, afgewezen door Rechtbank Den Haag.
Vergelijking opzeggingsgronden in Delft
| Grond | Beschrijving | Voorbeeld | Dringendheid vereist? |
|---|---|---|---|
| Dringend eigen belang (7:274 g BW) | Eigen bewoning verhuurder/familie | Intrekken na verkoop eigen huis in Delft | Ja, streng |
| Woonfraude (7:274 c BW) | Illegaal gebruik | Subverhuur zonder toestemming | Nee |
| Huurachterstand (7:274 a BW) | Niet betalen huur | 3 maanden achterstand | Nee |
| Redelijk aanbod huurverlaging (7:274 f BW) | Weigeren alternatief | Andere woning in Delft | Nee |
Rechten en plichten van huurders en verhuurders in Delft
Rechten huurder:
- Weigeren binnen 2 maanden.
- Verweer bij kantonrechter Rechtbank Den Haag (gratis hulp via Juridisch Loket Delft of rechtsbijstand).
- Billijke vergoeding bij onrechtmatige opzegging of huur >2 jaar (art. 7:297 BW): vaak 1-3 maanden huur als verhuisboete.
- Intrek in vonnis binnen 3 maanden.
Plichten verhuurder:
- Schriftelijke opzegging met reden en einddatum.
- Bewijs van urgentie (overeenkomsten, attesten).
- Optioneel: vergoeding voorstellen, passend bij Delftse huurprijzen.
De Gemeente Delft biedt info over lokale woningmarkt.
Veelgestelde vragen voor Delftenaren
Kan een verhuurder opzeggen voor zijn broer in Delft?
Nee, broer is geen 'nauwe familie' voor dringend eigen belang. Alleen partner of rechte lijn telt.
Wat als ik lang huur in Delft zonder alternatief?
Voer dit aan bij Rechtbank Den Haag. Rechter weegt jouw positie mee, vooral bij lang huurderschap of kwetsbaarheid. Vaak langere termijn of vergoeding.
Moet de verhuurder de woning echt gebruiken?
Ja, binnen redelijke tijd (6-12 maanden) moet intrek plaatsvinden, anders kun je via Juridisch Loket Delft schade claimen.
Wat is 'dringend eigen belang' en waarom is het belangrijk voor huurders in Delft?
'Dringend eigen belang' is een wettelijke grond voor verhuurders om een huurovereenkomst met onbepaalde tijd op te zeggen als ze de woning zelf of voor directe familie (partner, kinderen, ouders) dringend nodig hebben. Het is een uitzondering op de sterke huurbescherming in Delft en wordt streng gecontroleerd door de Rechtbank Den Haag.
Wie vallen er onder 'eigen belang' volgens de wet?
Alleen de verhuurder zelf, zijn/haar partner, kinderen, ouders of grootouders. Vrienden, verre familie of andere personen tellen niet mee. Dit is vastgelegd in artikel 7:274 lid 1 onder g Burgerlijk Wetboek.
Hoe kan ik als verhuurder aantonen dat mijn belang 'dringend' is?
Je moet bewijs leveren van directe nood, zoals een verkochte woning die je moet verlaten of een kind dat terugkeert naar Delft voor werk/studie. Losse plannen volstaan niet; de rechter kijkt naar concrete urgentie en de Delftse woningmarkt (bijv. geen alternatieven beschikbaar).
Wat moet ik doen als de huurder weigert te vertrekken na een opzegging op grond van dringend eigen belang?
Je moet binnen twee maanden na de opzegging een ontbindingsverzoek indienen bij de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag. De rechter beslist dan of de opzegging rechtmatig is. Weigering kan leiden tot schadeclaims van de huurder (artikel 7:297 BW).
Kan ik een woning opzeggen voor verbouwing of doorverhuur aan een ander?
Nee, tenzij je de woning zelf of voor directe familie nodig hebt. Opzegging voor verbouwing of doorverhuur aan een ander (bijv. tegen hogere prijs) wordt door de rechter meestal afgewezen, omdat dit geen 'eigen belang' is.
Waar kan ik in Delft terecht voor advies over dringend eigen belang?
Raadpleeg het Juridisch Loket Delft (www.juridischloketdelft.nl) voor persoonlijk advies. Ook de Huurcommissie Den Haag of een lokale jurist gespecialiseerd in huurrecht kan helpen.
Hoe lang is de opzegtermijn en wat zijn de stappen?
De opzegtermijn is minimaal drie maanden (schriftelijk met reden, artikel 7:271 BW). Daarna heeft de huurder twee maanden bedenktijd. Als de huurder weigert, volg je de procedure bij de Rechtbank Den Haag (artikel 7:275 BW).