Borgsom bij Huur - Regels en Terugvordering | Huurrecht

Borgsom bij Huur - Regels en Terugvordering

De borgsom (ook wel waarborgsom genoemd) is een bedrag dat de huurder bij aanvang van de huur aan de verhuurder betaalt als zekerheid. Veel huurders hebben vragen over de hoogte, het gebruik en vooral de terugbetaling van de borg.

Wat is een Borgsom?

De borgsom is een geldbedrag dat de verhuurder als zekerheid vraagt voor:

Onbetaalde huur aan het einde van de huurperiode
Schade aan de woning boven normale slijtage
Onbetaalde servicekosten
Kosten voor niet-uitgevoerde verplichtingen (zoals schoonmaak)

Hoogte van de Borgsom

Er is geen wettelijk maximum voor de borgsom, maar er gelden wel normen:

Sector	Gebruikelijke borg
Sociale huur	1 maand kale huur
Vrije sector	1-3 maanden kale huur
Gemeubileerd	Tot 3 maanden + inventaris

Een buitensporig hoge borgsom kan door de rechter als onredelijk worden beoordeeld.

Vastleggen van de Staat van de Woning

Om discussies bij het einde van de huur te voorkomen, is een opleverrapport essentieel:

Bij Aanvang Huur

Loop samen met de verhuurder door de woning
Noteer alle bestaande gebreken en beschadigingen
Maak foto's en video's met datum
Laat beide partijen het rapport ondertekenen

Bij Einde Huur

Plan een eindinspectie met de verhuurder
Vergelijk de staat met het beginrapport
Documenteer eventuele meningsverschillen

Wanneer Mag de Verhuurder de Borg Inhouden?

De verhuurder mag de borg (deels) inhouden voor:

Huurachterstand: Onbetaalde huur of servicekosten
Schade: Boven normale slijtage en veroudering
Niet-nakomen verplichtingen: Bijvoorbeeld niet schoonmaken bij vertrek
Ontbrekende sleutels: Kosten voor vervanging van sloten

Normale Slijtage

De verhuurder mag niet inhouden voor normale slijtage. Voorbeelden:

Normale slijtage (geen inhouding)	Schade (wel inhouding)
Verkleurde muren door zon	Grote gaten in muren
Lichte gebruikssporen vloer	Brandplekken in parket
Verkleuring van voegen	Kapotte tegels
Slijtage deurklinken	Geforceerde deuren

Terugbetaling van de Borg

De verhuurder moet de borg terugbetalen na het einde van de huur:

Termijn: Geen wettelijke termijn, maar redelijk is 1-2 maanden
Afrekening: Met specificatie van eventuele inhoudingen
Bewijs: Onderbouwing van ingehouden bedragen

Wat te Doen bij Geschil?

Als de verhuurder weigert de borg (volledig) terug te betalen:

Schriftelijk sommeren: Stuur een aangetekende brief met termijn
Specificatie vragen: Vraag om onderbouwing van inhoudingen
Bewijsmateriaal verzamelen: Foto's, opleverrapporten, correspondentie
Juridisch Loket: Gratis advies over uw situatie
Huurcommissie: Bij geschillen over servicekosten
Kantonrechter: Voor terugvordering van de borg

Voorbeeldbrief Terugvordering

Bij het sommeren van de verhuurder kunt u het volgende vermelden:

Datum einde huurovereenkomst
Hoogte van de betaalde borgsom
Verzoek om terugbetaling binnen 14 dagen
Bankrekening voor terugstorting
Aankondiging juridische stappen bij uitblijven

Rente over de Borg

In principe heeft de huurder geen recht op rente over de borgsom, tenzij:

Dit in het huurcontract is afgesproken
De verhuurder te laat terugbetaalt (wettelijke rente)

Borg bij Woningcorporatie

Woningcorporaties hanteren vaak standaardregels:

Maximaal één maand kale huur
Duidelijke procedure voor terugbetaling
Mogelijkheid om in termijnen te betalen

Veelgestelde Vragen

Mag de verhuurder de borg gebruiken als laatste maand huur?

Nee, de borg is bedoeld als zekerheid en niet als huurbetaling. U moet de huur blijven betalen tot het einde.

Wat als ik geen opleverrapport heb?

Zonder rapport is het lastig om aan te tonen wat de staat van de woning was. De bewijslast ligt dan bij u. Maak alsnog foto's en verzamel getuigen.

Kan ik de borg terugvorderen als de verhuurder failliet gaat?

U bent dan schuldeiser in het faillissement. De kans op volledige terugbetaling is helaas klein.

Documenteer de staat van de woning bij aanvang en einde van de huur goed. Dit voorkomt de meeste discussies over de borgsom.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Hoe hoog mag de borgsom maximaal zijn?** Er is geen wettelijk maximum, maar er gelden wel normen. Bij sociale huur is dit meestal één maand kale huur, bij vrije sector één tot drie maanden. Voor gemeubileerde woningen kan dit oplopen tot drie maanden plus inventaris. Een buitensporig hoge borg kan door de rechter als onredelijk worden gezien. Controleer altijd wat in uw huurcontract staat en vergelijk dit met de gangbare normen. **Wat kan ik doen als de verhuurder de borgsom niet terugbetaalt?** Stuur eerst een aangetekende brief met een redelijke termijn (bijv. 14 dagen) voor terugbetaling. Vraag om een specificatie van eventuele inhoudingen. Verzamel bewijsmateriaal zoals foto’s, het opleverrapport en correspondentie. Raadpleeg het Juridisch Loket voor gratis advies. Bij geschillen over servicekosten kunt u terecht bij de Huurcommissie. Als laatste stap kunt u de kantonrechter inschakelen voor terugvordering. **Mag de verhuurder de borgsom gebruiken voor de laatste huurmaand?** Nee, de borgsom is bedoeld als zekerheid voor schade of achterstallige betalingen en mag niet worden gebruikt als huurbetaling. U blijft verplicht de huur te betalen tot het einde van de huurovereenkomst. Als de verhuurder dit toch doet, kunt u dit schriftelijk betwisten en eisen dat de borg alsnog wordt terugbetaald na vertrek. **Hoe bewijs ik dat schade al bestond bij aanvang van de huur?** Een ondertekend opleverrapport bij aanvang van de huur is het sterkste bewijs. Maak hierin samen met de verhuurder een gedetailleerde beschrijving van de staat van de woning, inclusief foto’s en video’s met datum. Zonder rapport kunt u alsnog foto’s, getuigenverklaringen of e-mails gebruiken, maar de bewijslast ligt dan bij u. Plan altijd een eindinspectie om de staat te vergelijken. **Wat valt onder normale slijtage waarvoor de verhuurder niet mag inhouden?** Normale slijtage omvat gebruikssporen die ontstaan door normaal gebruik, zoals verkleurde muren door zonlicht, lichte krassen op de vloer, verkleuring van voegen of slijtage aan deurklinken. Schade zoals grote gaten in muren, brandplekken in parket, kapotte tegels of geforceerde deuren valt hier niet onder. Bij twijfel kunt u de Huurcommissie of een expert raadplegen. **Heb ik recht op rente over mijn borgsom?** In principe niet, tenzij dit expliciet in het huurcontract is afgesproken. Wel kunt u wettelijke rente eisen als de verhuurder de borg te laat terugbetaalt. De wettelijke rente bedraagt momenteel enkele procenten per jaar. Controleer uw contract of vraag hiernaar bij het Juridisch Loket als de verhuurder de terugbetaling onnodig vertraagt. **Wat als ik geen opleverrapport heb ondertekend bij aanvang?** Zonder ondertekend opleverrapport is het lastiger om aan te tonen wat de staat van de woning was bij aanvang. Maak alsnog zo snel mogelijk foto’s en video’s van de woning en verzamel getuigen (bijv. vrienden of familie) die de staat kunnen bevestigen. Stuur deze bewijzen schriftelijk naar de verhuurder om latere discussies te voorkomen. Een mondelinge afspraak is juridisch zwakker, dus probeer altijd schriftelijk bewijs te verzamelen. ### TL;DR De borgsom is een zekerheid voor de verhuurder en mag niet hoger zijn dan gebruikelijk (1-3 maanden huur). Bij vertrek moet de verhuurder de borg binnen 1-2 maanden terugbetalen, tenzij er schade of achterstallige betalingen zijn. Goede documentatie van de staat van de woning bij aanvang en einde voorkomt veel discussies. ### Key Takeaways - De borgsom is bedoeld als zekerheid voor schade of onbetaalde huur, niet als huurbetaling. - Een ondertekend opleverrapport met foto’s is essentieel om discussies over schade te voorkomen. - De verhuurder moet de borg binnen 1-2 maanden terugbetalen, met specificatie van eventuele inhoudingen. - Normale slijtage mag niet worden afgetrokken van de borg; alleen echte schade of achterstallige betalingen. - Bij geschillen kunt u het Juridisch Loket, de Huurcommissie of de kantonrechter inschakelen.