Grachten çevresinde ve TU Delft yakınlarındaki öğrenci konutlarında çok sayıda serbest sektör sözleşmesi baskı altında. Hoge Raad’ın yakın tarihli kararı, kiraya verenlerin kira bedellerini WOZ-değeri üzerinden otomatik olarak artırma alanını önemli ölçüde kısıtlamış olup, bölgedeki binlerce hane için sonuçlar doğurmaktadır.
Davanın arka planı
Kiraya verenler son yıllarda WOZ-artışlarını doğrudan kira bedeline uygulamaktaydı. WOZ-değerinde yüzde 15’lik bir artış, enflasyon veya bakım giderleri dikkate alınmaksızın aynı oranda kira artışına yol açabiliyordu. Çok sayıda expat ve öğrenci bulunan mahallelerdeki kiracılar bu konuda dava yoluna başvurmaya başlamıştı.
Hoge Raad’ın kararı
Hoge Raad üç temel ilke ortaya koymuştur:
1. WOZ-bağlantısı otomatik bir haklılaştırma oluşturmaz
WOZ-artışı genellikle spekülatif piyasa değerini yansıtır, kiralananın fiili iyileşmesini değil. Kiracı, malike yüklenen spekülatif primi ödemek zorunda değildir.
2. Kiracı her bir taşınmaz için gerekçe talep edebilir
Kiraya verenler, WOZ-artışının gerçekten artan kalite, bakım harcamaları veya mahalledeki nesnel piyasa dinamikleriyle bağlantılı olduğunu kanıtlamak zorundadır; yalnızca belediyenin kâğıt üzerindeki yıllık değeri yeterli değildir.
3. Makul olmayan yük getiren hükümler iptal edilebilir
Tavan veya istisna maddesi içermeyen WOZ-bağlantıları Hoge Raad tarafından onredelijk bezwarend (makul olmayan yük getiren) olarak nitelendirilmektedir (artikel 6:233 BW). Bu durum onları iptal edilebilir kılmakta olup, kiracı maddenin uygulanmaması için talepte bulunabilir.
Bölgedeki kiracılar açısından sonuçlar
- WOZ-maddesi içeren sözleşmelerde enflasyon + bakım giderlerini aşan artışlar itiraz edilebilir
- Ödenmiş “aşırı” artışlar üç yıla kadar geriye dönük olarak talep edilebilir
- Kiracılar ilan tarihinden itibaren altı hafta içinde yazılı itirazda bulunmalıdır
- Uyuşmazlık halinde: Huurcommissie’ye (düzenlenmiş sektör) veya kantonrechter’e (serbest sektör) Rechtbank Den Haag nezdinde başvurulabilir
Kiraya verenler neyi değiştirmelidir?
Yürürlükteki kira sözleşmeleri:
- WOZ-bağlantısı enflasyon + bakım formülüne göre revize edilmelidir
- Gelecekteki artışlar için yazılı gerekçe hazır bulundurulmalıdır
- Kiracının itirazına karşı otomatik fesih tehdidi kullanılmamalıdır; bu tür tehditler karar sonrası daha riskli hale gelmiştir
Daha geniş etkiler
Karar, serbest sektörde kiracı korumasına yönelik artan eğilimin bir parçasıdır. 2026 yılında tavansız CPI-bağlantıları ve enerji fiyatı yansıtma gibi diğer otomatik artış mekanizmalarına yönelik kısıtlamaların da geleceği öngörülmekte olup, siyasetçiler bunu 2027 yılı için yasal gündem maddesi olarak belirtmiştir.
Kiracılar için pratik tavsiye
Son üç yılda WOZ esaslı bir artışa maruz kaldıysanız ve bunu orantısız buluyorsanız, kiraya verenden yazılı gerekçe talep edin, tüm yazışmaları saklayın ve gerekirse Juridisch Loket Delft veya bir huurrechtavocaat ile görüşün. Ayrıca Delft’teki Arslan-kantoor adresine başvurabilirsiniz: Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (telefon 070 - 4500 300). Üç yıllık geri talep süresi (artikel 3:309 BW), haksızlığın farkına varmanızın makul ölçüde mümkün olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.