În jurul canalelor și al locuințelor studențești din apropierea TU Delft, numeroase contracte din sectorul liber sunt sub presiune. O hotărâre recentă a Hoge Raad a limitat puternic posibilitatea proprietarilor de a majora automat chiria pe baza valorii WOZ, cu consecințe pentru mii de gospodării din regiune.
Achtergrond van de zaak
În ultimii ani, proprietarii au aplicat direct creșterile WOZ asupra chiriei. O creștere de 15 procente a valorii WOZ a condus uneori la o majorare proporțională a chiriei, indiferent de inflație sau întreținere. Chiriașii din cartiere cu mulți expați și studenți au inițiat proceduri în acest sens.
Het oordeel van de Hoge Raad
Hoge Raad a stabilit trei linii clare:
1. WOZ-koppeling este geen automatische rechtvaardiging
O creștere WOZ reflectă adesea o valoare de piață speculativă, nu o îmbunătățire reală a bunului închiriat. Chiriașul nu este obligat să plătească prima speculativă care revine proprietarului.
2. Huurder mag verlangen naar onderbouwing per pand
Proprietarii trebuie să demonstreze că creșterea WOZ este corelată cu o calitate reală crescută, cheltuieli de întreținere sau dinamici obiective ale pieței în zonă — nu doar cu o valoare anuală pe hârtie stabilită de municipalitate.
3. Onredelijk bezwarende bedingen vernietigbaar
Cuplările WOZ fără plafon sau clauză de excepție sunt considerate de Hoge Raad ca onredelijk bezwarend (articolul 6:233 BW). Acest lucru le face anulabile — chiriașul poate solicita ca clauza să fie declarată inaplicabilă.
Gevolgen voor huurders in de regio
- Chiriașii cu o clauză WOZ pot contesta majorările care depășesc inflația + întreținerea
- Majorările „prea mari” deja plătite pot fi recuperate retroactiv până la trei ani
- Chiriașii trebuie să formuleze obiecție scrisă în termen de șase săptămâni de la anunț
- În caz de litigiu: sesizarea Huurcommissie (sector reglementat) sau a kantonrechter (sector liber) la Rechtbank Den Haag
Wat moeten verhuurders aanpassen?
Contracte de închiriere în curs:
- Revizuirea cuplării WOZ către o formulă inflație-plus-întreținere
- Deținerea unei justificări scrise pentru viitoarele majorări
- La respingerea unei cereri a chiriașului, nu se mai poate amenința automat cu rezilierea — și acest lucru a devenit mai riscant după hotărâre
Bredere implicaties
Hotărârea se înscrie într-o tendință în care instanțele oferă tot mai multă protecție chiriașilor în sectorul liber. Se așteaptă ca în 2026 să urmeze și limitări ale altor mecanisme automate de majorare (cuplări CPI fără plafon, transferul prețului energiei) — politicienii au menționat acest subiect pentru legislația din 2027.
Praktisch advies voor huurders
Ați primit în ultimii trei ani o majorare bazată pe WOZ pe care ați considerat-o disproporționată? Solicitați proprietarului o justificare scrisă, păstrați toată corespondența și consultați eventual Juridisch Loket Delft sau un avocat specializat în dreptul chiriei. Puteți contacta și biroul Arslan de pe Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (telefon 070 - 4500 300). Termenul de prescripție de trei ani (articolul 3:309 BW) începe să curgă din momentul în care ați putut lua cunoștință în mod rezonabil de caracterul ilicit.