Podstawa wypowiedzenia ustawy najmu w Delft

Podstawa wypowiedzenia ustawy najmu: Twoje prawa i obowiązki

A **podstawa wypowiedzenia** zgodnie z ustawą najmu to ustawowa przyczyna, dla której wynajmujący lub najemca może rozwiązać umowę najmu. Bez ważnej podstawy wypowiedzenie jest nieważne. Ustawa najmu zapewnia jasność co do tego, które podstawy są ważne i jak powinny być stosowane. Niezależnie od tego, czy jesteś wynajmującym czy najemcą, ważne jest znać zasady, aby uniknąć konfliktów.

Czym jest podstawa wypowiedzenia?

**Podstawa wypowiedzenia** to ustawowy warunek, który musi być spełniony, aby można było wypowiedzieć umowę najmu. Te podstawy są określone w Ustawie najmu 2024 (dawniej Ustawa najmu z 1971 r.), w szczególności w Księdze 7 Kodeksu Cywilnego (BW). Ta ustawa chroni zarówno najemców, jak i wynajmujących, ale stawia określone wymagania co do powodów wypowiedzenia.

Istnieją różne rodzaje podstaw wypowiedzenia, które różnią się w zależności od tego, kto dokonuje wypowiedzenia: wynajmujący czy najemca. Ponadto ma znaczenie, czy chodzi o **umowę najmu mieszkania** (mieszkaniowa) czy **umowę najmu lokalu użytkowego** (komercyjna).

Rodzaje podstaw wypowiedzenia

Rodzaj wypowiedzenia	Ważne podstawy	Podstawa prawna
Wynajmujący	Własne użytkowanie (art. 7:290 BW) Brak płatności (art. 7:291 BW) Naruszenie umowy najmu (art. 7:292 BW) Prace lub remont (art. 7:293 BW) Wynajmujący chce sam mieszkać (art. 7:290 BW)	Księga 7 BW
Najemca	Własne użytkowanie (art. 7:294 BW) Śmierć najemcy (art. 7:295 BW) Przebieg lub inne osobiste powody (art. 7:296 BW) Wynajmujący narusza umowę (art. 7:297 BW)	Księga 7 BW

Ważne: Nie każda przyczyna jest automatycznie ważną podstawą wypowiedzenia. Na przykład wynajmujący nie może po prostu wypowiedzieć umowy, ponieważ szuka lepszego najemcy. Ustawa stawia konkretne wymagania.

Podstawy wypowiedzenia dla wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na podstawie różnych podstaw, ale muszą one być zawsze określone w ustawie. Poniżej najważniejsze podstawy:

1. Własne użytkowanie (art. 7:290 BW)

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeśli on lub bliskie członki rodziny (takie jak dziecko, rodzic lub partner) chce sam korzystać z mieszkania. Jest to jedna z najczęściej występujących podstaw. Wynajmujący musi udowodnić, że własne użytkowanie faktycznie istnieje i nie jest tylko pretekstem.

Przykład: Jesteś wynajmującym, a Twoja córka po studiach chce zamieszkać u Ciebie. Możesz wypowiedzieć umowę najmu powołując się na własne użytkowanie, pod warunkiem że to udowodnisz (na przykład oświadczeniem córki).

2. Brak płatności (art. 7:291 BW)

Jeśli najemca zalega z płatnością, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Stosuje się to jednak dopiero po procedurze odpowiedzialności i terminie płatności co najmniej 3 miesięcy. Wynajmujący musi najpierw zgłosić odpowiedzialność za płatność i dać najemcy szansę na spłatę długu.

Przykład: Najemca nie płaci przez trzy miesiące. Zgłaszasz odpowiedzialność za płatność i dajesz termin 3 miesięcy. Jeśli najemca nie zapłaci, możesz wypowiedzieć umowę.

3. Naruszenie umowy najmu (art. 7:292 BW)

Jeśli najemca wielokrotnie lub poważnie narusza umowę najmu (na przykład przez zakwaterowanie nieznajomych, zniszczenia lub uciążliwość), wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Musi to być jednak zawsze proporcjonalne, a wynajmujący musi najpierw wydać ostrzeżenie.

Przykład: Najemca wielokrotnie organizuje imprezy, na które skarżą się sąsiedzi. Po ostrzeżeniu możesz wypowiedzieć umowę na podstawie naruszenia umowy.

4. Prace lub remont (art. 7:293 BW)

Jeśli wynajmujący chce przeprowadzić duże prace lub remont mieszkania,