W okolicach kanałów i mieszkań studenckich w pobliżu TU Delft liczne umowy sektora wolnorynkowego znajdują się pod presją. Niedawne orzeczenie Hoge Raad znacząco ograniczyło możliwość automatycznego podnoszenia czynszu przez wynajmujących na podstawie wartości WOZ, co ma skutki dla tysięcy gospodarstw domowych w regionie.
Tło sprawy
W ostatnich latach wynajmujący bezpośrednio stosowali wzrosty WOZ do wysokości czynszu. Wzrost wartości WOZ o 15 procent prowadził niekiedy do proporcjonalnej podwyżki czynszu, niezależnie od inflacji czy nakładów na utrzymanie. Najemcy w dzielnicach z dużą liczbą ekspatów i studentów zaczęli wszczynać postępowania w tej sprawie.
Orzeczenie Hoge Raad
Hoge Raad wyznaczył trzy wyraźne linie orzecznicze:
1. Powiązanie z WOZ nie stanowi automatycznego uzasadnienia
Wzrost WOZ często odzwierciedla spekulacyjną wartość rynkową, a nie rzeczywistą poprawę stanu wynajmowanego lokalu. Najemca nie jest zobowiązany do pokrywania premii spekulacyjnej obciążającej właściciela.
2. Najemca może żądać uzasadnienia dla każdego budynku
Wynajmujący muszą wykazać, że wzrost WOZ wiąże się z rzeczywistym wzrostem jakości, wydatkami na utrzymanie lub obiektywną dynamiką rynku w okolicy — a nie jedynie z roczną wartością papierową ustaloną przez gminę.
3. Niekorzystne postanowienia umowne podlegające uchyleniu
Powiązania z WOZ pozbawione pułapu lub klauzuli wyjątkowej Hoge Raad uznaje za niekorzystne w sposób nieuzasadniony (artikel 6:233 BW). Czyni to je uchylnymi — najemca może żądać stwierdzenia bezskuteczności postanowienia.
Skutki dla najemców w regionie
- Najemcy objęci klauzulą WOZ mogą kwestionować podwyżki przekraczające inflację i nakłady na utrzymanie
- Już zapłacone „nadmierne” podwyżki można dochodzić za okres do trzech lat wstecz
- Najemcy muszą zgłosić pisemny sprzeciw w terminie sześciu tygodni od ogłoszenia
- W razie sporu: postępowanie przed Huurcommissie (sektor regulowany) lub przed sądem rejonowym (sektor wolnorynkowy) przy Rechtbank Den Haag
Jakie zmiany powinni wprowadzić wynajmujący?
Obowiązujące umowy najmu:
- Zastąpić powiązanie z WOZ formułą inflacja-plus-utrzymanie
- Przygotować pisemne uzasadnienie na wypadek przyszłych podwyżek
- Nie grozić automatycznie wypowiedzeniem w razie odparcia zarzutów najemcy — po tym orzeczeniu takie działanie stało się bardziej ryzykowne
Szersze implikacje
Orzeczenie wpisuje się w tendencję coraz szerszej ochrony najemców w sektorze wolnorynkowym. Oczekuje się, że w 2026 r. wprowadzone zostaną ograniczenia innych automatycznych mechanizmów podwyżek (powiązania z CPI bez pułapu, przenoszenie kosztów energii) — politycy wskazali ten temat jako przedmiot prac legislacyjnych na 2027 r.
Praktyczne wskazówki dla najemców
Jeśli w ciągu ostatnich trzech lat otrzymali Państwo podwyżkę opartą na WOZ, którą uznali Państwo za nieproporcjonalną, należy zażądać od wynajmującego pisemnego uzasadnienia, zachować całą korespondencję i skonsultować sprawę z Juridisch Loket Delft lub adwokatem specjalizującym się w prawie najmu. Można również zgłosić się do kancelarii Arslan przy Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (tel. 070 - 4500 300). Trzyletni termin przedawnienia roszczenia zwrotnego (artikel 3:309 BW) biegnie od chwili, w której najemca mógł obiektywnie powziąć wiadomość o bezprawności podwyżki.