Het Kelderluik-arrest
Het kelderluik-arrest is een cruciale uitspraak van de Hoge Raad uit 1968 die aansprakelijkheid regelt voor gebreken in gebouwen. Een passant viel door een open kelderluik en raakte zwaar gewond. De Hoge Raad maakte de eigenaar aansprakelijk via risicoaansprakelijkheid, zonder bewijs van schuld. Dit is fundamenteel voor letselschadeclaims in Delft, zoals bij struikelen op historische stoepen of trappen in oude panden.
Wat is het Kelderluik-arrest?
Het kelderluik-arrest, Hoge Raad 5 november 1968 (NJ 1969/10), betreft een 14-jarige jongen in Amsterdam die door een open kelderluik viel. De winkelier had het luik voor leveringen geopend zonder afzetting of waarschuwing. De jongen claimde letselschade; de Hoge Raad oordeelde dat het luik een gebrek vormde in de gebouwopzet, met abnormaal risico voor voorbijgangers.
Dit arrest vestigde risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige gebouwen. Focus ligt op objectief risico, niet op schuld, wat claims vereenvoudigt voor slachtoffers in Delft van uitglijden of vallen. Denk aan oneffen trottoirs in de binnenstad of losse roosters bij de Markt. Het past bij bredere thema's als uitglijden en vallen.
Kern: een gebouw is gebrekkig als het niet voldoet aan verwachte eigenschappen, leidend tot schade. Dit omvat trappen, hekjes en stoepen in Delftse monumenten.
Wettelijke basis
Het arrest is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, Boek 6, Titel 3, Afdeling 5: artikel 6:174 BW. "De bezitter van een gebouw of werk is aansprakelijk voor schade aan derden door een gebrek daarin." Dit is pure risicoaansprakelijkheid; geen nalatigheid vereist.
Artikel 6:175 BW omschrijft gebrek als afwijking van redelijke verwachtingen bij normaal gebruik. Voorbeelden: open luiken zonder borden, gladde vloeren of wankele hekken. De bezitter (eigenaar/huurder) is verantwoordelijk, behalve bij overmacht of eigen schuld (art. 6:101 BW).
Vaak gecombineerd met artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) bij nalatigheid. Arresten als het Schilderarrest (HR 1994) breidden uit, maar kelderluik blijft leading voor onroerend goed in Delft.
Praktische voorbeelden
Dit arrest speelt in Delftse letselzaken. Stel: u struikelt over een kapot putdeksel op de Oude Delft. Gemeente Delft als bezitter is aansprakelijk ex art. 6:174 BW. Claim medische kosten, loonverlies en smartengeld zonder nalatigheidsbewijs.
In een flat aan de Rotterdamseweg glijdt een bewoner uit op een natte trap zonder antislip. VvE faalde in onderhoud; rechter toetst aan NEN-normen (NEN 3215). Bij Rechtbank Den Haag (2023) kreeg een slachtoffer €28.000 na val door gebrek in hekwerk bij Bagijnhof.
Ondernemers in Delft: zet kelderluiken bij levering af met hekken en borden, anders risico zoals in het arrest.
Rechten en plichten
Slachtoffers in Delft hebben recht op volledige vergoeding:
- Medische kosten: ziekenhuis en therapie.
- Inkomensverlies: gemist salaris.
- Smartengeld: €1.000-€50.000 voor leed.
- Overig: hulp of reisjes.
Bezitters moeten onderhouden en herstellen (art. 6:174 lid 2 BW). Verjaring: 5 jaar (art. 3:310 BW). Meld bij politie, fotografeer. Raadpleeg Juridisch Loket Delft voor gratis advies.
Vergelijking met andere aansprakelijkheidsgronden
| Aansprakelijkheidstype | Basis | Bewijsvereiste | Voorbeeld |
|---|---|---|---|
| Risicoaansprakelijkheid (Kelderluik) | Art. 6:174 BW | Gebrek in gebouw | Val door open luik Delft |
| Onrechtmatige daad | Art. 6:162 BW | Schuld/nalatigheid | Geen waarschuwing trap |
| Wegenverkeersaansprakelijkheid | Art. 185 WVW | Gebrek voertuig | Fietsval door gat stoep |
What rights do tenants have?
Tenants have rights to habitable housing, protection against unfair eviction, and access to dispute resolution.
Can a landlord raise the rent?
Yes, but only within legal limits and with proper notice, usually once per year.
When can a landlord evict a tenant?
Only for specific legal reasons such as non-payment of rent or violation of lease terms, with proper notice.
What is the security deposit for?
The security deposit covers damages beyond normal wear and tear. It must be returned after the lease ends.
Who pays for repairs in a rental?
Landlords are responsible for structural repairs; tenants are responsible for maintaining cleanliness.