Основание за прекратяване на наемния закон: вашите права и задължения
Едно **основание за прекратяване** според наемния закон е законово основание, поради което наемодателят или наемателят може да прекрати договора за наем. Без валидно основание прекратяването е нищожно. Наемният закон предоставя яснота относно кои основания са валидни и как трябва да се прилагат. Дали сте наемодател или наемател, е важно да познавате правилата, за да предотвратите конфликти.
Какво е основание за прекратяване?
**Основание за прекратяване** е законово условие, което трябва да бъде изпълнено, за да може да се прекрати договорът за наем. Тези основания са уредени в Закона за наем 2024 (предишно Наемният закон от 1971 г.), особено в Книга 7 от Гражданския кодекс (BW). Този закон защитава както наемателите, така и наемодателите, но поставя изисквания към причините за прекратяване.
Има различни видове основания за прекратяване, които се различават в зависимост от това кой издава прекратяването: наемодателят или наемателят. Освен това има значение дали става въпрос за **договор за наем на жилище** (жилищно) или **договор за наем на бизнес помещение** (комерсиално).
Видове основания за прекратяване
| Вид прекратяване | Валидни основания | Законова основа |
|---|---|---|
| Наемодател |
|
Книга 7 BW |
| Наемател |
|
Книга 7 BW |
Важно: Не всяка причина е автоматично валидно основание за прекратяване. Например, наемодателят не може просто така да прекрати договора, защото търси по-добър наемател. Законът поставя конкретни изисквания.
Основания за прекратяване за наемодателя
Наемодателят може да прекрати договора за наем на базата на различни основания, но те винаги трябва да са уредени в закона. По-долу са представени основните основания:
1. Собствено ползване (чл. 7:290 BW)
Наемодателят може да прекрати договора, ако той или близък роднина (като дете, родител или партньор) иска да ползва жилището сам. Това е едно от най-често срещаните основания. Наемодателят трябва да докаже, че собственото ползване наистина съществува и не е само пре texts.
Пример: Вие сте наемодател и вашата дъщеря иска да живее при вас след завършването на обучението си. Можете да прекратите договора за наем с позоваване на собствено ползване, при условие че го докажете (например с декларация от вашата дъщеря).
2. Липса на плащане (чл. 7:291 BW)
Ако наемателят изостава с плащанията, наемодателят може да прекрати договора за наем. Това обаче важи едва след процедура за отговорност и срок за плащане от най-малко 3 месеца. Наемодателят първо трябва да постави отговорност за плащане и да даде шанс на наемателя да плати дълга.
Пример: Наемателят не плаща три месеца. Вие поставяте отговорност за плащане и давате срок от 3 месеца. Ако наемателят не плати, можете да прекратите договора.
3. Нарушение на договора за наем (чл. 7:292 BW)
Ако наемателят повтарящо или сериозно нарушава договора за наем (например чрез настаняване на непознати, разрушаване или безпокойство), наемодателят може да прекрати договора. Това обаче винаги трябва да е пропорционално и наемодателят трябва първо да е дал предупреждение.
Пример: Наемателят често организира партита, при които съседите се оплакват от безпокойство. След предупреждение можете да прекратите договора на основание нарушение на договора.
4. Строителни дейности или преустройство (чл. 7:293 BW)
Ако наемодателят иска да извърши големи строителни дейности или преустройство на жилището,