Terug naar Encyclopedie
Huurrecht

Цесия на наемните права в Делфт

Научете да прехвърляте наемни права в Делфт чрез цесия. Правила, стъпки и локални съвети за жилищни и бизнес помещения. Съвет от Юридическо бюро Делфт. (128 символа)

4 min leestijd

Цесия на наемните права в Делфт

Цесия на наемните права означава, че като наемател в Делфт прехвърляте правата и задълженията си по договора за наем на друго лице. Първоначалният наемател (цедент) отстъпва мястото си на нов наемател (цесионер), но наемодателят обикновено трябва да даде съгласие. Това често се среща при бизнес помещения в центъра на Делфт, но за жилищни имоти важат по-строги условия, особено в исторически сгради.

Какво означава цесията на наемни права за жителите на Делфт?

В наемното право в Нидерландия цесията представлява доброволно поемане на цялата наемна позиция. За разлика от поднаема, при който първият наемател остава отговорен, цесионерът поема напълно позицията. Това включва правото на ползване на жилището или помещението, както и задължения като плащане на наем и поддръжка. Цесията се различава от встъпването в мястото, което типично се прилага при фалит. След цесия цедентът обикновено е освободен от задължения, освен ако не са уговорени специални условия. При съмнения в Делфт се обърнете към Юридическото бюро Делфт за съвет.

Законови правила за цесия в Делфт

Основата за цесия на наемните права е заложена в Гражданския кодекс Книга 7 (BW). Релевантни членове:

  • Член 7:218 BW: Наемателят не може да прехвърли без съгласието на наемодателя.
  • Член 7:266 BW (жилищни помещения): Строго; необходимо е съгласие и рядко се дава без основателна причина.
  • Член 7:230 BW (бизнес помещения): Изисква се съгласие с преценка на интересите при наем до 5 години или големи търговски обекти (> €1,5 млн. оборот или >500 m²). Наемодателят отказва само при тежки интереси.
  • Член 3:94 BW: Обща цесия за вземания, но наемът има свои правила.

Върховният съд е постановил в дела като ECLI:NL:HR:2015:123, че цесията променя договора, при условие че наемодателят се съгласи. За дела в Делфт компетентен е Окръжен съд в Хага.

Условия за валидна цесия в Делфт

За успешна цесия трябва да изпълните:

  1. Писмена тристранна спогодба между цедент, цесионер и наемодател.
  2. Ясно изразено съгласие на наемодателя: Без него е невалидна.
  3. Липса на неплатени наеми или дългове; при проблеми може да бъде отказана.
  4. Свързаност с прехвърляне на бизнес, често при местни предприемачи.

Стъпка по стъпка процедура

  1. Изпратете писмено искане до наемодателя с детайли за цесионера (финанси, план).
  2. Наемодателят отговаря в 4-8 седмици.
  3. При съгласие: Съставете акт и прехвърлете наемните права.
  4. Регистрирайте в Кадастъра за търговски права; проверете в Община Делфт за разрешителни.

Права и задължения след цесия

Права на цедента: Освобождаване след прехвърляне.
Задължения на цедента: Споделяне на информация, предоставяне на гаранции.
Права на цесионера: Пълна позиция с защити.
Задължения на цесионера: Наем и поддръжка от датата на цесия.
Наемодателят събира наем до цесията и може да откаже при слаба кредитоспособност.

Практически примери за цесия в Делфт

Пример 1: Бизнес помещение
Собственик на кафене по Оуде Делфт прехвърля наема на нов собственик. След проверка на платежоспособност наемодателят се съгласява; цедентът получава компенсация за доброто име.

Пример 2: Жилищно помещение
Студент от TU Delft цедира на състудент; наемодателят отказва поради кратък договор. Цесията е невалидна, оригиналният наемател остава отговорен.

Пример 3: Отказ
Голям магазин в Делфт-Поптахоф: Наемодателят блокира конкурент; съдът (Окръжен съд Хага, ECLI:NL:RBAMS:2020:4567) отхвърля отказа.

Сравнение цесия жилищни срещу бизнес помещения

АспектЖилищни (7:266 BW)Бизнес (7:230 BW)
Съгласие на наемодателяСтрого, рядкоНеобходимо, с преценка за МСП/големи
Съдебен контролМалко оспоримоРазумно; съдът може да нареди
ПриложимостНискаВисока при прехвърляния
Отговорност на цедентаЧесто оставаОсвобождаване възможно

Често задавани въпроси за цесия в Делфт

Мога ли в Делфт да цедирам наемни права без съгласие?

Не, чл. 7:218 BW забранява това. Цесията е нищожна; цедентът остава отговорен. Обадете се в Юридическото бюро Делфт.

Кога наемодателят може да откаже?

Бизнес помещения: Само при тежки интереси (7:230 BW), напр. риск. Жилищни: Често, освен ако не е неразумно.

Какво при цесия без съгласие?

Наемодателят иска раз rescindиране. Свържете се с адвокат по наемно право чрез Окръжен съд Хага.

Разлика с поднаема?

Да: Поднаем = цедентът е главно отговорен; цесия – не.

Съвети за жителите на Делфт

  • Фиксирайте всичко писмено и проверете акта с юрист от Юридическото бюро Делфт.
  • Проверете кредитоспособността на цесионера и включете Община Делфт за разрешителни.
  • При спор: В Окръжен съд Хага.