Около каналите и студентското жилищно настаняване в близост до TU Delft множество договори за свободния сектор са под натиск. Неотдавнашно решение на Hoge Raad силно ограничи възможността на наемодателите да повишават автоматично наема чрез WOZ-стойността, с последици за хиляди домакинства в региона.
Предистория на делото
През последните години наемодателите прилагаха директно WOZ-повишенията върху наемната цена. Увеличение от 15 процента в WOZ-стойността понякога водеше до същото процентно повишение на наема, независимо от инфлацията или поддръжката. Наемателите в квартали с много експати и студенти започнаха съдебни процедури по този въпрос.
Решението на Hoge Raad
Hoge Raad очерта три ясни линии:
1. WOZ-обвързването не е автоматично основание
WOZ-повишението често отразява спекулативна пазарна стойност, а не действително подобрение на наетия имот. Наемателят не е длъжен да плаща спекулативната премия, която тежи върху собственика.
2. Наемателят може да изисква обосновка за всеки имот
Наемодателите трябва да могат да докажат, че WOZ-повишението е свързано с действително повишено качество, разходи за поддръжка или обективна пазарна динамика в квартала — а не само с годишната стойност, определена от общината.
3. Неблагоприятни клаузи, които могат да бъдат унищожени
WOZ-обвързвания без таван или изключителна клауза се квалифицират от Hoge Raad като неразумно обременяващи (onredelijk bezwarend) (член 6:233 BW). Това ги прави унищожаеми — наемателят може да поиска клаузата да бъде обявена за неприложима.
Последици за наемателите в региона
- Наемателите с WOZ-клауза могат да оспорят повишения, които надвишават инфлацията плюс поддръжката
- Вече платени „прекомерни“ повишения могат да бъдат върнати до три години назад
- Наемателите трябва да подадат писмено възражение в рамките на шест седмици след обявяването
- При спор: обръщане към Huurcommissie (регулиран сектор) или към районния съдия (свободен сектор) при Rechtbank Den Haag
Какво трябва да променят наемодателите?
Текущи договори за наем:
- Преразглеждане на WOZ-обвързването към формула „инфлация плюс поддръжка“
- Подготовка на писмена обосновка за бъдещи повишения
- При оспорване от наемател не се препоръчва автоматично заплашване с прекратяване — след това решение и това носи по-висок риск
По-широки последици
Решението се вписва в тенденция, при която съдилищата все повече осигуряват защита на наемателите в свободния сектор. Очаква се през 2026 г. да последват и ограничения върху други автоматични механизми за повишение (CPI-обвързвания без таван, прехвърляне на енергийни цени) — политиците са посочили това като законодателна тема за 2027 г.
Практически съвети за наемателите
Ако през последните три години сте получили повишение на база WOZ, което смятате за непропорционално? Поискайте от наемодателя писмена обосновка, запазете цялата кореспонденция и се консултирайте при необходимост с Juridisch Loket Delft или адвокат по наемно право. Можете да се обърнете и към Arslan-kantoor на Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (телефон 070 - 4500 300). Тримесечният срок за обратно изискване (член 3:309 BW) започва да тече от момента, в който разумно сте могли да узнаете за неправомерността.