أساس إنهاء عقد الإيجار بموجب قانون الإيجار: حقوقكم وواجباتكم
يُعد **أساس الإنهاء** وفقاً لقانون الإيجار سبباً قانونياً يسمح للمضيف أو المستأجر بإنهاء عقد الإيجار. بدون سبب صالح، يكون الإنهاء باطلاً. يوفر قانون الإيجار وضوحاً حول الأسباب الصالحة وكيفية تطبيقها. سواء كنتم مضيفاً أم مستأجراً، من المهم معرفة القواعد لتجنب النزاعات.
ما هو أساس الإنهاء؟
**أساس الإنهاء** هو شرط قانوني يجب توافره لإنهاء عقد الإيجار. هذه الأسباب محددة في قانون الإيجار 2024 (سابقاً قانون الإيجار 1971)، وخاصة في الكتاب السابع من القانون المدني (BW). يحمي هذا القانون كلاً من المستأجرين والمضيفين، لكنه يفرض شروطاً على أسباب الإنهاء.
هناك أنواع مختلفة من أسباب الإنهاء، تختلف حسب من يصدر الإنهاء: المضيف أو المستأجر. كما يحدث فرق إذا كان الأمر يتعلق بـ**عقد إيجار سكني** (سكني) أو **عقد إيجار تجاري** (تجاري).
أنواع أسباب الإنهاء
| نوع الإنهاء | الأسباب الصالحة | الأساس القانوني |
|---|---|---|
| المضيف |
|
الكتاب السابع BW |
| المستأجر |
|
الكتاب السابع BW |
مهم: ليست كل سبب صالحاً تلقائياً كأساس إنهاء. فمثلاً، لا يمكن للمضيف إنهاء العقد ببساطة لأنه يبحث عن مستأجر أفضل. يفرض القانون شروطاً محددة.
أسباب الإنهاء للمضيف
يمكن للمضيف إنهاء عقد الإيجار بناءً على أسباب مختلفة، لكنها يجب أن تكون محددة في القانون. إليكم الأسباب الرئيسية:
1. الاستخدام الخاص (المادة 7:290 BW)
يحق للمضيف الإنهاء إذا كان هو أو قريب من العائلة (مثل ابن أو والد أو شريك) يريد استخدام الشقة بنفسه. هذا أحد أكثر الأسباب شيوعاً. يجب على المضيف إثبات أن الاستخدام الخاص حقيقي وليس مجرد ذريعة.
مثال: أنت مضيف وابنتك تريد العيش معك بعد دراستها. يمكنك إنهاء عقد الإيجار مشيراً إلى الاستخدام الخاص، شريطة إثبات ذلك (مثل بيان من ابنتك).
2. عدم الدفع (المادة 7:291 BW)
إذا تأخر المستأجر في الدفع، يمكن للمضيف إنهاء عقد الإيجار. ومع ذلك، ينطبق ذلك فقط بعد إجراء المسؤولية و مهلة دفع لا تقل عن 3 أشهر. يجب على المضيف أولاً وضع مسؤولية الدفع وإعطاء المستأجر فرصة لسداد الدين.
مثال: لم يدفع المستأجر لثلاثة أشهر. تضع مسؤولية الدفع وتعطي مهلة 3 أشهر. إذا لم يدفع المستأجر، يمكنك الإنهاء.
3. انتهاك عقد الإيجار (المادة 7:292 BW)
إذا انتهك المستأجر عقد الإيجار مراراً أو بشدة (مثل إيواء غرباء أو تدمير أو إزعاج)، يمكن للمضيف الإنهاء. ومع ذلك، يجب أن يكون ذلك متناسباً وأن يكون المضيف قد أعطى تحذيراً أولاً.
مثال: يقيم المستأجر حفلات متكررة يشتكي منها الجيران. بعد التحذير، يمكنك إنهاء العقد على أساس انتهاك العقد.
4. الأعمال أو التجديدات (المادة 7:293 BW)
إذا أراد المضيف تنفيذ أعمال كبيرة أو تجديدات على الشقة،