الحاجة الملحة الخاصة عند إنهاء عقد الإيجار في دلفت
الحاجة الملحة الخاصة هي أحد الأسباب الجوهرية لإنهاء عقد الإيجار في القانون الهولندي الخاص بالسكن في دلفت. تتيح هذه السببية للمالك إنهاء اتفاقية الإيجار إذا كان بحاجة ماسة إلى السكن لنفسه أو لأفراد عائلته المباشرين. وهي استثناء من حماية الإيجار لمدة غير محددة القوية، حيث تتحقق محكمة لاهاي بدقة شديدة من صحة الشروط.
الأساس القانوني للحاجة الملحة الخاصة في دلفت
تنص قاعدة الحاجة الملحة الخاصة في المادة 7:274 الفقرة 1 تحت g من القانون المدني (BW). وتذكر هذه المادة الأسباب التي يجوز للمالك في دلفت بها إنهاء إيجار السكن لمدة غير محددة، مثل الحاجة الماسة إلى السكن بنفسه. ويشمل ذلك السكن للمالك أو شريكه أو أبنائه أو والديه أو أفراد العائلة في الخط المباشر. وهذا ذو صلة خاصة بسكان دلفت الذين يأجرون منازل في الوسط أو حول جامعة TU Delft.
يتبع الإنهاء قواعد المادة 7:271 BW (مدة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابي مع ذكر السبب) والمادة 7:272 BW (شهرين مهلة للتفكير للمستأجر). في حال الرفض، يجب على المالك طلب الفسخ لدى قاضي المحكمة الابتدائية في محكمة لاهاي (المادة 7:275 BW). يفحص القاضي الإلحاح ذاتيًا (منفعة المالك) وموضوعيًا (معقول في سياق دلفت).
متى تكون الحاجة «ملحة» و«خاصة» في دلفت؟
للنجاح في الحاجة الملحة الخاصة، تنطبق شروط صارمة:
- الإلحاح: يجب أن تكون هناك حاجة فورية، مثل مالك بيعه منزله في دلفت ويحتاج إلى الانتقال عاجلاً قرب العائلة، أو طفل يعود من الدراسة ويبحث عن سكن. تتطلب محكمة العدل العليا (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234) إثبات الإلحاح الملموس؛ الخطط الغامضة لا تنجح.
- الحاجة الخاصة: للمالك أو شريكه أو أبنائه أو والديه أو أجداده. الأصدقاء أو الأقارب البعيدون لا يُحتسبون.
- عدم وجود بدائل: إثبات عدم توفر سكن آخر في دلفت أو محيطها، مع مراعاة السوق الضيق.
في دلفت، يفشل الإنهاء غالباً عند الفراغ الطويل أو الحاجات التي تظهر لاحقاً. استشر المكتب القانوني في دلفت لنصيحة شخصية.
أمثلة عملية من الأحكام القضائية لدلفت
مثال: السيد يانسن يأجر منذ 10 سنوات شقة في أوودي دلفت من المالك دي فريس. يبيع دي فريس منزله ويريد الدخول ليكون أقرب إلى أبنائه في الوسط. تعترف محكمة لاهاي بهذا كـحاجة ملحة خاصة (مستوحى من Rb. Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
مالك يريد الشقة لابنته العائدة من TU Delft. ينجح إذا دخل فعلياً بعد الفسخ مباشرة. وإلا يتعرض لمطالبات تعويض من المستأجر (المادة 7:297 BW).
سلبي: إنهاء للتجديد وإعادة الإيجار لآخر بسعر أعلى – ليست حاجة خاصة، مرفوض من محكمة لاهاي.
مقارنة أسباب الإنهاء في دلفت
| السبب | الوصف | مثال | هل يتطلب إلحاحاً؟ |
|---|---|---|---|
| الحاجة الملحة الخاصة (7:274 g BW) | سكن المالك/العائلة | الدخول بعد بيع المنزل في دلفت | نعم، صارم |
| احتيال سكني (7:274 c BW) | استخدام غير قانوني | إعادة الإيجار دون إذن | لا |
| تأخير إيجار (7:274 a BW) | عدم دفع الإيجار | 3 أشهر تأخير | لا |
| عرض معقول لخفض إيجار (7:274 f BW) | رفض بديل | سكن آخر في دلفت | لا |
حقوق وواجبات المستأجرين والملاك في دلفت
حقوق المستأجر:
- الرفض خلال شهرين.
- الدفاع أمام قاضي محكمة لاهاي (مساعدة مجانية عبر المكتب القانوني في دلفت أو المساعدة القانونية).
- تعويض معقول عند الإنهاء غير المشروع أو إيجار >سنتين (المادة 7:297 BW): غالباً 1-3 أشهر إيجار كغرامة انتقال.
- الدخول في الحكم خلال 3 أشهر.
واجبات المالك:
- إشعار كتابي بالسبب وتاريخ النهاية.
- إثبات الإلحاح (عقود، شهادات).
- اختياري: اقتراح تعويض يتناسب مع أسعار الإيجار في دلفت.
توفر بلدية دلفت معلومات عن سوق السكن المحلية.
الأسئلة الشائعة لسكان دلفت
هل يمكن للمالك الإنهاء لأخيه في دلفت؟
لا، الأخ ليس «عائلة مقرّبة» لـالحاجة الملحة الخاصة. يُحتسب فقط الشريك أو الخط المباشر.
ماذا لو كنت أؤجر طويلاً في دلفت بدون بديل؟
قدم هذا أمام محكمة لاهاي. يأخذ القاضي وضعك بعين الاعتبار، خاصة عند الإيجار الطويل أو الضعف. غالباً مهلة أطول أو تعويض.
هل يجب على المالك استخدام السكن فعلياً؟
نعم، خلال وقت معقول (6-12 شهراً) يجب الدخول، وإلا يمكنك المطالبة بالتعويض عبر المكتب القانوني في دلفت.