حول القنوات والسكن الطلابي قرب TU Delft توجد العديد من عقود القطاع الحر تحت الضغط. وقد حد قرار حديث صادر عن Hoge Raad بشدة من إمكانية المؤجرين رفع الإيجار تلقائياً استناداً إلى قيمة WOZ، وهو ما يؤثر على آلاف الأسر في المنطقة.
خلفية القضية
طبق المؤجرون في السنوات الأخيرة زيادات WOZ مباشرة على سعر الإيجار. وكانت زيادة بنسبة 15 في المائة في قيمة WOZ تؤدي أحياناً إلى زيادة إيجار بنفس النسبة، بغض النظر عن التضخم أو الصيانة. وبدأ المستأجرون في الأحياء التي تضم الكثير من المغتربين والطلاب إجراءات قانونية بشأن ذلك.
حكم Hoge Raad
رسم Hoge Raad ثلاثة خطوط واضحة:
1. ربط WOZ ليس مبرراً تلقائياً
غالباً ما تعكس زيادة WOZ قيمة سوقية مضاربة وليست تحسناً فعلياً في العين المؤجرة. ولا يلزم المستأجر دفع علاوة المضاربة التي تقع على عاتق المالك.
2. يحق للمستأجر طلب تبرير لكل عقار
يجب على المؤجرين إثبات أن زيادة WOZ مرتبطة بتحسن فعلي في الجودة أو نفقات الصيانة أو ديناميكيات السوق الموضوعية في الحي — وليس مجرد قيمة ورقية سنوية من البلدية.
3. الشروط المرهقة غير المعقولة قابلة للإبطال
تُعد روابط WOZ التي لا تتضمن سقفاً أو شرط استثناء onredelijk bezwarend (غير معقول ومرهق) وفقاً لـ Hoge Raad (المادة 6:233 BW). وهذا يجعلها قابلة للإبطال — فيجوز للمستأجر المطالبة بإعلان عدم تطبيق الشرط.
الآثار على المستأجرين في المنطقة
- يمكن للمستأجرين الذين لديهم شرط WOZ الطعن في الزيادات التي تتجاوز التضخم + الصيانة
- يمكن استرداد الزيادات «المفرطة» المدفوعة بالفعل حتى ثلاث سنوات إلى الوراء
- يجب على المستأجرين تقديم اعتراض كتابي خلال ستة أسابيع من الإعلان
- في حال النزاع: اللجوء إلى Huurcommissie (للقطاع المنظم) أو kantonrechter (للقطاع الحر) لدى Rechtbank Den Haag
ما يجب على المؤجرين تعديله؟
العقود السارية:
- مراجعة ربط WOZ إلى صيغة التضخم زائد الصيانة
- إعداد تبرير كتابي للزيادات المستقبلية
- عند رفض المستأجر لا يجوز التهديد التلقائي بالإنهاء — فقد أصبح ذلك أكثر خطورة بعد هذا الحكم
الآثار الأوسع
يندرج الحكم ضمن اتجاه يمنح فيه القضاة حماية أكبر للمستأجر في القطاع الحر. ومن المتوقع أن تتبع في 2026 قيود على آليات الزيادة التلقائية الأخرى (روابط CPI بدون سقف، تمرير أسعار الطاقة) — وقد ذكر السياسيون هذا كموضوع تشريعي لعام 2027.
نصيحة عملية للمستأجرين
هل تعرضت خلال السنوات الثلاث الماضية لزيادة على أساس WOZ اعتبرتها غير متناسبة؟ اطلب من المؤجر تبريراً كتابياً، واحتفظ بجميع المراسلات، واستشر إن لزم الأمر Juridisch Loket Delft أو محامياً متخصصاً في قانون الإيجار. كما يمكنك التوجه إلى مكتب Arslan في Phoenixstraat 16, 2611 AL Delft (هاتف 070 - 4500 300). وتبدأ فترة الاسترداد البالغة ثلاث سنوات (المادة 3:309 BW) من اللحظة التي كان يمكنك فيها العلم بالمخالفة بشكل معقول.